האם להעדיף את מניות הנדל"ן על האג"ח שלהן? אלטשולר שחם.

הסביבה הכלכלית הטובה בארץ ביחד עם הריבית הנמוכה, הובילו לפריחה של חברות הנדל"ן המניב המקומיות. חברות אלו נהנו משיעורי תפוסה כמעט מלאים ושמירה על רמת מחירי השכירות. בקניונים המובילים אף ראינו עלייה במחירי השכירות בעקבות כניסתן של רשתות בינלאומיות לשוק המקומי.

להערכתנו, המגמה החיובית בענף צפויה להימשך בשנה הקרובה לאור תחזית הצמיחה במדינה. עם זאת, צריך לקחת בחשבון ירידה ברמת הפדיונות הכללית במרכזים המסחריים בשנה הקרובה שיכולה להפעיל לחץ שלילי על דמי השכירות בענף. באזורים בהם נפתחו קניונים רבים יותר, כמו באיזור הקריות ובבאר שבע, אף עשויה להיות ירידה משמעותית יותר מהממוצע.
גם בגזרת המשרדים עלולה להיות ירידה בגובה השכירות, וזאת עקב העלייה בהיצע המשרדים החדשים והתגברות התחרות בענף. גורמים אלו עשויים להקשות על תפקודן של חברות הנדל"ן אשר איתנותן הפיננסית חלשה יותר. למרות שינוי מגמה אפשרי, האיתנות הפיננסית של חלק מחברות המגזר וסביבת הריבית הנמוכה, אפשרו להן להשיג בשנים האחרונות מימון זול לפעילותן, וזאת על ידי הנפקת אג"ח בריבית נמוכה יחסית. כתוצאה מכך, מרבית אגרות החוב של החברות בענף נסחרות בתשואות לפדיון שאינן אטרקטיביות. מנגד, החברות נהנות מהכנסות שוטפות משכירות ומקבלת מימון זול, כך שהן יכולות להמשיך לצמוח, להגדיל את שוויין ולחלק דיבידנדים למשקיעים. לכן, אנחנו מעדיפים להיחשף למגזר בעיקר באמצעות המניות ולא האג"ח.

כפי שכבר כתבנו בעבר, ההעדפה שלנו היא לחברות המציגות יציבות פיננסית ומגמת צמיחה לאורך השנים, וכאלו אשר מחלקות דיבידנדים באופן קבוע ונסחרות בתמחור נוח. דוגמא טובה היא רשת מגדלי הים התיכון, שהנפיקה את מניותיה בבורסה לאחרונה. הרשת פועלת מזה כשלושים שנה בענף הדיור המוגן בישראל, באמצעות 1,636 יחידות דיור המושכרות לאוכלוסייה מבוגרת. בתי הרשת שומרים על שיעורי תפוסה גבוהים עם שכירות קבועה, והיא בוחנת כל הזמן פרויקטים נוספים. להערכתנו, העלייה בתוחלת החיים והגידול בביקוש לדיור שמגיע בעקבותיה, יסייעו לחברה להמשיך לגדול ולהצליח.