מהו שטח " ברוטו " של דירה ע"פ פסיקת המחוזי

המחוזי: קבלן מחויב לשטח הדירה בפרוספקט גם אם הוגדר כ"ברוטו"
שטח ברוטו של הדירה כולל את חלקה בחדר המדרגות ובפיר המעלית של הבניין

בית המשפט המחוזי בחיפה מזהיר קבלנים ומוכרי דירות, שאם יציגו לרוכשי דירות את "שטח הברוטו" שלהן, מבלי להסביר שהוא כולל את חלקה היחסי בחדר המדרגות ובפיר המעלית, הם ייאלצו לספק שטח כזה "נטו" או לפצות את הקונה על השטח החסר. השופט יצחק עמית מבקש לסטות בכך מההלכות שנקבעו בנושא בבית המשפט העליון.
קבלנים רבים נוהגים "לנפח" בפרוספקט המוצג לרוכשי הדירות את שטח הדירה בבניין משותף, ולכן כוללים בה את חלקו היחסי של הרוכש בשטחים המשותפים. במקרה הטוב, הקבלנים משתמשים במונח "שטח ברוטו" ובמקרה הרע הדבר מצוין כ"שטח" בלבד.
במשך השנים הביעו בתי המשפט מורח רוח רבה ממנהג זה. לא אחת נפסק ש"אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו, כי שטח דירתו 'ברוטו' כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעליות, בחניה וכד'. אין לפרש שטח ברוטו על-פי מובנו בענף הבנייה, אלא יש לתת לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה".
ואכן בשורת פסיקות של העליון נקבע, שהמונח "שטח ברוטו" הוא מונח שיש בו כדי להטעות את רוכש הדירה ההדיוט, ובהיעדר מסמך ממנו ניתן ללמוד אודות שטח הדירה "נטו" (ללא חלקים ברכוש המשותף), יראו את הפרוספקט כמחייב. אלא שהקבלנים נוהגים להתחכם ומציגים בנספח לחוזה הרכישה או בתשריט המצורף סקיצה או תרשים סכימטי של הדירה, מהם ניתן לכאורה ללמוד מהו השטח "נטו".
תשריט כתחליף
במקרה זה רכש זוג דירת שני חדרים ב"מגדלי חוף הכרמל" בחיפה תמורת 130 אלף דולר. בתשריט נכתב "שטח ברוטו 84 מ"ר". אחרי כעשר שנים גילו הרוכשים שקיבלו דירה בת 63 מ"ר (!) בלבד. הם תבעו פיצוי מחברת חוף הכרמל בגין השטח החסר. שופטת השלום כאמלה ג'דעון קיבלה את התביעה ופסקה להם פיצוי בסך 21 אלף דולר.
חוף הכרמל עירערה והשופט עמית נאלץ לקבל את ערעורה, משום שבאופן פרדוקסלי התשריט שצורף להסכם הרכישה אמנם אינו מלמד על השטח "נטו", אולם התשריט השיווקי בפרוספקט דווקא איפשר לחשב את השטח נטו.
עם זאת ציין, שבתי המשפט הביעו מורת רוח מהנוהג של מוכרי דירות להציג את שטח הדירה "ברוטו", גם אם בסופו של יום נדחתה התביעה, מאחר שהוצג תשריט ממנו ניתן לדלות את שטח הדירה בפועל. "פעם אחר פעם אנו מוצאים בפסיקה 'הערות אזהרה' למוכרי הדירות בנושא".
לדעת עמית, המועמד לקידום לעליון, "לאחר סדרה של התראות אלו לגבי האופן בו שטח הדירה מוצג לרוכשים, ייתכן שהגיעה העת לשינוי ההלכה". רמז לכך מצא ב"רוח הדברים" שבפסק דין בסט נ' חממי בעליון, שם הקבלן עזרא חממי לא טרח לציין אפילו שמדובר בשטח "ברוטו", והשופטים ציינו ש"במקרים מסוימים" ניתן להסתפק בתשריט כתחליף.
הסיבה שעמית לא שינה את ההלכה של העליון במקרה זה, היתה שהסכם המכר נחתם לפני שההלכות האמורות נפסקו בעליון ולפני שרוכשי הדירות הוזהרו מהנוהג האמור. "ככל שיש מקום לשינוי ההלכה בעקבות דברי תוכחה אלו של הפסיקה, הרי שיש ליישמם מכאן ואילך, אך לא רטרואקטיבית", קבע. (ע"א 07-4836). *
נועם שרביט - גלובס -
http://www.globes.co.il/news/home.aspx?fid=607