שלוש בעיות עיקריות במשק הישראלי : דיור, דיור, דיור. אפסילון

בשבועות האחרונים הצבענו על העלייה בחששו של הצרכן הישראלי מההתפתחויות הכלכליות בחודשים הקרובים. מדדי אמון הצרכנים השונים הראו ירידה דרמטית ברמת בטחונו הכלכלי של הצרכן כמו גם בביטחונו של המגזר העסקי. במקביל, החלה מגמה של ירידה בנתוני הצריכה השונים אשר איששה את החששות. בשבוע האחרון פורסם כי המכירות ברשתות השיווק ירדו בחודש יוני ב 1.3% ובהמשך פרסמה הלשכה כי גם היקף הרכישות בכרטיסי אשראי ירד בחודש הקודם ב 2.1%. כך, באופן לא מפתיע מתגונן הישראלי הממוצע מפני מה שנראה לו/ה כעתיד כלכלי לא מי יודע מה.תקציב המדינה שאושר השבוע מתחשב אמנם בירידה הצפויה בהיקף הצריכה הביתית. אלא שהישראלי הממוצע (כמו גם תקציב המדינה) עלול להיפגע לא רק מהגזירות שישפיעו לרעה על הצריכה הפרטית, כי אם גם מגורם חשוב אחר, הנדל"ן. העלייה החדה במחירי הדירות בחמש השנים האחרונות היא אולי התופעה המקרו כלכלית החשובה ביותר במשק הישראלי. מצד אחד היא אמנם העלתה את תחושת העושר של הציבור, אלא שמנגד היא פגעה ביכולתם של רוכשי הדירות הפוטנציאליים, בעיקר מקרב מעמד הביניים לרכוש דירה. למרות שבחודשיים האחרונים נרשמה התייצבות במחירים, מחירי הדירות נמצאים עדיין ברמות גבוהות. כמה גבוהות ? גבוהות מאוד. שימו לב לגרף המצורף שמתאר את התפתחות היחס בין מחיר דירה ממוצע למשכורת ממוצעת.http://www.epsilon.co.il/media/87263...__________.jpgעיניכם רואות היטב. היחס הנ"ל נמצא ברמתו הגבוהה מזה ארבעים שנה (למרות שככל הנראה פרק הזמן הוא ארוך יותר). זאת אומרת שהשחיקה ביכולת לרכוש דירה מעולם לא הייתה גדולה כל כך !!! כך יוצא שלאחר ה"אופוריה" שתקפה את שוק הנדל"ן בחודש מאי בשל ההעלאה הצפויה של המיסים, הגיע חודש יוני שבו נרשמה צניחה של 21% ברכישה של דירות חדשות.http://www.epsilon.co.il/media/87268...__________.jpgיתכן ויהיו כאלו שיפרשו את הנתון הזה כמבשר על התקררות של שוק הנדל"ן, ביניהם גם בנק ישראל והאוצר. אלא שלירידה החדה במכירות של דירות יש גם פירוש נוסף : הישראלי הממוצע מתקשה מאוד לרכוש דירה. זו בשורה רעה מאוד הן מבחינה כלכלית, ואולי חמור מכך, מבחינה חברתית. נניח לרגע להשלכות החברתיות (למרות שהן כאמור כבדות משקל) ונתמקד בהשלכות הכלכליות.ההשלכה המיידית של מחירי הנדל"ן הגבוהים תבוא לידי ביטוי בעלייה במחירי שכר הדירה. הקושי לרכוש דירה יסיט יותר ויותר משפחות לדיור בשכירות, מה שעלול להוות את גורם האינפלציה המשמעותי ביותר ברבעונים הקרובים, אם כי ולמרבה המזל, גם היחיד. אלא שהעלייה בשכר דירה עלולה להוות פגיעה נוספת בהכנסה הפנויה שכבר נפגעה בשל העלאות המיסים והגזרות שהוטלו, מה שימשיך להעיב על הצריכה הפרטית גם בשנה הבאה.ההשלכה הנוספת קשורה בתקציב המדינה. טיוטת התקציב (נכון למועד כתיבת שורות אלו, התקציב הסופי עדיין לא פורסם למרות שכבר אושר) אומדת את התרומה ממיסי הנדל"ן ב 2014 ב 7.6 מיליארד ש"ח, עלייה של כ 18% לעומת 2013. הנתונים הללו עלולים להתברר כאופטימיים למדי במידה והירידה בהיקף רכישות הדירות תימשך. אם הממשלה לא תפעל, היא עלולה למצוא שתקבולי המיסוי מענף הנדל"ן נמוכים מהצפי, עם כל ההשלכות שיש לכך על העמידה ביעד הגרעון בשנה הבאה, למרות שראוי לציין שמיסי הנדל"ן מהווים רק 6% מכלל המיסים הישירים. אלא שבשנה כל כך לחוצה מבחינה פיסקלית כמו 2014, כל שקל חשוב.בנק ישראל הודיע עוד בזמן כהונת פישר כי הוא מיצה את ארסנל הכלים שברשותו כדי למתן את העלייה במחירי הדירות, והוא מצפה מהממשלה לנקוט בפעולה. מהתבטאויותיו של הנגיד הנבחר , ליידרמן, ניתן ללמוד כי גם הוא סבור שבנק ישראל מיצה את כל הכלים שברשותו כדי לפעול למיתון עליית מחירי הדירות. מכך אפשר להסיק כי נושא הנדל"ן לא יהווה גורם במכלול השיקולים במדיניות המוניטרית. המשמעות היא שהצפי להפחתת ריבית נוספת במידה וקצב צמיחת המשק ימשיך להאט, נותרת במקומה.לפיכך, וגם בעקבות "דברי ההרגעה" של ברננקי השבוע, אנו סבורים שהסיכון במח"מים הארוכים נותר נמוך. לכן, המח"מ של התיק השקלי והצמוד שלנו לא השתנו והם עומדים על כחמש שנים.נכתב ע"י עידן אזולאימנהל השקעות ראשי אפסילון בית השקעות