אז יש בועת נדלן בישראל ?

כתבה מעניינת שנתקלתי בה ל שלבים בהיווצרות בועה :

מה הם אותם השלבים?

1. הנבטה, או
דגירה
זהו השלב הראשון שבו "משהו" קורה. ההגדרה מעט מעורפלת מאחר ופה יש
את השונות הכי גדולה בין בועות. בכל מקרה, קיים טריגר או זרז מסוים אשר "מנביט" את
זרעי הבועה הבאה. מי שיצליח לזהות בשלב זה את הולדתה של בועה הוא כנראה נביא,
וכנראה שיהיה אדם עשיר. עם זאת, הרבה פעמים הזרז קשור בצורה כלשהי למחזור הכלכלי
הקודם – לדוגמה, הורדת ריבית ל-0% בגלל מיתון עולמי.
מה התחיל את בועת הצבעונים
בהולנד? וירוס. וירוס ביולוגי שתקף פקעות של צבעונים ויצר למעשה מוטציה חדשה –
צבעונים עם פסים "משגעים". איש לא היה יכול לצפות בשלב זה מה הולך לקרות
כמובן.
בארץ, אני מייחס חשיבות כמובן להורדת הריבית ל-0.5%, אבל גם להופעתו
הכמעט בו-זמנית של ה"מם" האולטימטיבי – אבא עשיר אבא עני ונגזרותיו (ספרים, משחקים,
קורסים). הקונצפט של הכנסה פסיבית הכה שורש במוחם של הישראלים וביחד עם הריבית
המאופסת התחיל את ה"בהלה לזהב".
למעשה, בועה היא במידה רבה אופנה. הרבה משאבים
של המין האנושי מוקדשים לזיהוי אופנות ונסיון לרכב או להשפיע עליהם. פרסומאים
ופסיכולוגים יושבים יחדיו בנסיון לעצב את הדור הבא של פוגים שיתפוס את דור הצעירים
שלא הכירו את הפוגים הקודמים.
מאחר וכל זרז כזה הוא אקראי במהותו, גם ה"עושר"
מחולק בצורה אקראית. חקלאי שגילה צבעוני מהסוג החדש ושמר אותו, התעשר כקורח. חקלאי
אחר שמכר את הצבעוני שלו מוקדם מדי, גם אם ברווח, עשה את טעות חייו מבלי לדעת,
כשמכר את הנכס הבועתי שלו בעבור נזיד עדשים. בכל מקרה, יש ברי מזל פתאומיים שלא עשו
שום דבר מיוחד בשביל להצדיק את מזלם. המקבילה שלהם אצלנו היא אותם זוגות ברי מזל
ששיחק מזלם להתחתן בין השנים 2005 ל-2007 ולקנות דירה (מי שהיה לו או להוריו את
היכולת כמובן). במקביל, לא חסרים האנשים שמכרו דירה ב-2009 ובטח עד היום אוכלים את
הלב שלא רכבו על העליות. בשלב זה נכנסים משקיעים מקצועיים ומומחים למיניהם ששמים לב
ש"משהו קרה" ושייתכן ויש פה אפשרות לעשות כסף.

2. פריחה
זה השלב
הראשוני של התפשטותה של "האופנה". בבועות מהעידן הישן (צבעונים, או בועת הים
הדרומית), האופנה התפשטה דרך האנשים עם הכסף – המעמד העליון, האריסטוקרטים, שיכלו
להרשות לעצמם פקעת או מניה. בשלב זה יש עדיין הרבה סקפטיות. הרבה אנשים מחכים על
הגדר לראות אם יש סיבה להצטרף. לאט לאט מתחילים לדלוף סיפורי ההצלחה על אלו ש"עשו
קופה" (למרות שהמספרים האבסולוטיים די מינוריים כי אנחנו רק בהתחלה.)
בשלב זה
המחירים מתחילים לעלות, אבל בגלל הביקוש המועט יחסית הם עולים במתינות ונחשבים
רציונליים.

3. תפיחה
זה השלב
שבו "הפור נפל" – והעמך נכנס פנימה. העמך נלהב וחסר נסיון. יותר מזה, לרוב הוא חסר
כסף. מי שיש לו בדרך כלל קונה ראשון וקוצר רווחים יפים. סיפורי ההצלחה מתרבים כאש
בשדה קוצים, וגם מי שאין לו מתחיל לפנטז על שינוי קריירה. ההצלחה נראית וודאית כמו
"להרים כסף מהרצפה".
כדי לסייע לאלה שאין להם כסף להכנס לבועה, הבנקים, נשמות
טובות שכמותם, מתחילים לשחרר אשראי. יתרה מזאת, לרוב הבנקים, בקונסטלציות מסוימות,
משכנעים את עצמם בחוזקה של "הבטוחה", ומסכימים להלוות כנגדה. במקרים קיצוניים (כמו
בועת חברת הים הדרומי ובועת המניות בצרפת טרום המהפכה) הבנק הוא בבעלות הגורם
"המסרסר". כמות ה"עסקנים" שעושים את שינוי הקריירה (סוחרי יום טריים, מתווכי
דמיקולו בני 14, חקלאים שמשמידים את היבולים שלהם במטרה לגדל אורז הכי מהר שאפשר)
הם אינדיקטור חזק מאוד לכניסה לשלב זה. כמו כן מתפתחת אקוספירה סביב הבועה – מוכרי
ספרים, קורסים, ספרי עשה זאת בעצמך.
בשלב זה גם התקשורת נכנסת חזק לעסק. חושיה
החדים של התקשורת מזהים "באזז", מתלבשים עליו ומלבים אותו.
לאורך כל שלב זה קצב
עליית המחירים הולך ומתגבר, והשאלה האם הם רציונלים מתחילה לעלות.

4. בועה
זהו שלב
"המתאבדים השיעיים". דחיפות במדרגות, מכירות פומביות, הגרלות, חתימת חוזים על
עיוור. אתם מכירים את זה כבר. בשלב זה, המחירים עולים כל כך, שהתשואות עליהם, אם
קיימות, יורדות לקנטים. משקיעים מקצועיים מתחילים לאבד עניין בשלב זה בגלל רמת
הסיכון העולה ורמת הסיכוי היורדת. כמובן שהחמדנים מביניהם מעדיפים להשאר לרקוד עד
שיכבו את המוסיקה....
אשראי מחולק לכל דכפין – הבטוחה היחידה היא הנכס, ולא
הרוכש.
בשלב זה מתקבעת האמונה וההצדקה העצמית – המצב הנוכחי ישמר לנצח. אצלנו זה
אחרת. החוקים השתנו. זוהי כלכלה חדשה.
המחירים מנותקים לחלוטין מהערך האמיתי של
הנכס. קניית הנכס נעשית בעיקר במטרה לגלגל אותו ל Greater Fool, ולא מתוך ערך פנימי
כלשהו.בעוד שחלק מהאנשים באמת משוכנעים שהמחיר מייצג את הערך, חלק מהאנשים כבר
מבינים שהמחירים מגוחכים, אבל משוכנעים שהם ידעו לצאת בזמן.
בסוף שלב זה, כסף
חכם מתחיל לצאת!
התקשורת בשלב זה לרוב מגויסת לחלוטין (ומשומנת היטב ע"י
אינטרסנטים). ספקנים זוכים לבוז ולעג.
המינוף הולך וגדל (משק תמורת פקעת). בשלב
זה בולטת מאוד האסימטריה של המידע – יש את הקונים המתודלקים, והאנשים שמספקים להם
אשראי וסחורה, ולרוב יותר שקולים ומיודעים לגבי העלויות האמיתיות, המחירים וכשלי
השוק המדומים והאמיתיים. בשלב זה בעיות אמיתיות של היצע, שהיו יכולות להיות
מינוריות בסיטואציה אחרת, מוגדלות ומועצמות מחוץ לפרופורציה (לוקח שנה לגדל פקעות!
תעשו משהו!)
בשלב זה לרוב יש פריחה כלכלית אדירה. זה נובע בעיקר מתחושת עושר
מזויפת שמובילה לבום של צריכה.
כדאי לציין שאנשים שנשארו בחוץ ולא נכנסו בזמן
מרגישים מחוץ למשחק – מרירות. מדובר באלה שלא יכולים (עניים), ואלא שלא רצו (ספקנים
רציונליים). חלקם יישברו וייכנסו בשלב זה לבועה, ויהיו המצדיקים הגדולים ביותר שלה,
מאחר והם סובלים מהדיסוננס הקוגנטיבי החריף ביותר.
בשלב זה בולטת ההבדלה של
ה"פרימיום" – בניסיון לעשות רציונליזציה לעליית המחירים. שמה של הפקעת היקרה ביותר
נקרא "האדמירל". המגדלים הם "מגדלי הטייסים", לחברה מודבק e בתחילת שמה בכדי שתתאים
לבון-טון של הדוט-קום.

5. קפיאה
בשלב זה
המשק מתחיל להסתבך בחוטים של עצמו. כמות הכסף המחולקת מביאה לידי רתיחה. רוב האנשים
או שהם בפנים או שהם לא יכולים כבר להצטרף. עקב כך, אנשים חדשים מפסיקים לתדלק את
הפירמידה. ה Greater Fool מעולם לא מגיע לגאול את הקונה האחרון. השלב הראשון הוא
כמעט תמיד קיפאון בעסקאות. הקפאון הזה נותן פאוזה לשוק, והרבה מעורבים מתחילים
לתהות ולחשוש האם הגענו למיצוי. בשלב זה ייתכן וספקנים יקבלו יותר קול בתקשורת,
שמצדה תהיה בשלה יותר מחשבתית לשאול את השאלות הקשות לגבי הבועה.
נקודה מעניינת
היא שבשלב זה נוטה להכנס רגולציה ממשלתית, שזה שלב אחד מאוחר מדי. במקום להאט את
הבועה, לרוב הרגולציה מכה בשוק כבר בזמן הקפאון, ואחראית בחלקה לתחילת הירידות -
טריגר. בהולנד, הממשלה שינתה את חוקי החוזים העתידיים על הצבעונים. בבועת הדוטקום,
הממשלה הכריזה על מייקרוסופט כמונופול והתחילה לדרוש את פירוקו. בבועת הסאבפריים
הפד העלה את הריבית לאזור ה-5% במטרה להאט את התנפחותו של השוק. משבר ה Savings and
loans ב-1986 (בועת הנדל"ן הקודמת בארה"ב) נגרם בגלל שינויים בחוקי המס בארה"ב
שהפכו השקעות נדל"ן רבות ללא כדאיות (בקרוב אצלנו?)

אצלנו, חשוב לציין, הובטחו פטישים והגבלות אבל זה דווקא לא ממש עזר ומהווה דוגמה
חריגה של אימפוטנציה ממשלתית, שלא עושה נזק אבל גם לא תועלת.

הרבה עסקאות "גלגול" שהתבססו על המשך העליות נעצרות או מבוטלות. הקפאון עוצר את
הטירוף. החכמים חוזרים להסתכל על ערך הוגן.
בשלב זה הממונפים הכבדים ביותר
נופלים ראשונים (ליהמן ברדרס? AIG?) ומחסלים פוזיציה, מה שמהווה טריגר ל"עדר"
להתחיל לממש ולהכנס לפאניקה.

6. מימוש
הטריגר
עצמו קשה עד בלתי אפשרי לחיזוי. תחילתן של הירידות יוצרות כדור שלג שלילי (דחיפות
במדרגות, הפעם ביציאה). הממונפים לוקחים איתם גם את בעלי החוב שתמכו בהם – בנקים,
מלווים בריבית, קרנות גידור. פאניקה. בשלב זה התקשורת סיימה "להתהפך" ועוברת למוד
"אמרתי לכם לאורך כל הדרך". בשלב זה העדר לרוב מנסה להתבצר במזומן (Flight to
safety). זה השלב בו המשקיעים המקצועיים חוזרים לקנות מציאות בהדרגתיות.

7. ספירת
גופות
מחיקה המונית של עושר, שנוצר פיקטיבית בשלב 4. אפקט עושר הפוך –
צנע. הרבה גופים כלכליים קורסים ונמחקים או מולאמים. מחנק אשראי – עצירת הלוואות
ומעבר לחיסכון. בד"כ בשלב זה יש אובדן אמון של הפרט במערכת הכלכלית מסביבו ומעבר
ל"דולרים מתחת לבלטות", או מטילי זהב או סחורה ממשית כלשהי. המיתון הוא בלתי נמנע.
בשלב זה מתחילות "ועדות החקירה" – מחפשים אשמים או לפחות שעירים לעזאזל – לרוב
מהמגזר הפיננסי, למרות שגם מיעוטים וזרים עלולים לסבול. מצב הרוח משתנה מאופוריה
למלנכוליה, שנמשכת כמה שנים, עד תחילת המחזור הבא. הרבה פעמים הטריגר למחזור הבא
נזרע בשלב זה. (לדוגמה, בועת הסאבפריים התחילה מהורדת הריבית ל-0% אחרי המיתון שבא
אחרי פיצוץ בועת הדוט.קום...)
זה כמובן השלב בו התשואות נהיות קיצוניות לכיוון
השני ומשקיעים מקצועיים אוספים נכסים איכותיים במחירי שחיטה.

להגיד שאין בועה בגלל שהמחירים התייצבו (ברמה גבוהה), זה כמו שרופא יגיד
שאתה לא חולה בשפעת, כי שפעת זה מחלה שבה הטמפרטורה של הגוף עולה באופן הולך וגובר,
ועכשיו חום הגוף שלך התייצב על 43 מעלות, אז אתה בריא.
לסיכום, ס., בועה היא תהליך. חלק חשוב ממנה הוא תהליך ההתנפחות, אבל הוא בשום
פנים ואופן אינו הבועה עצמה. אחרי ההתנפחות (שהיטבת לתאר בין השנים 2009 ל-2011)
מגיעה ההתייצבות, ואז ההזדקרות והצלילה למטה.