מיהן מניות הנדל"ן המועדפות עלינו? אלטשולר שחם.

משבר הסאב פריים ב- 2008 פוצץ את בועת הנדל"ן האמריקנית שהתנפחה יותר מידי בשנים שקדמו למשבר. בועות דומות נצפו גם באירופה, באוסטרליה ובשנה האחרונה אנו רואים בועת נדל"ן בממדים מטרידים גם בסין. כתוצאה מהמשבר חוו מרבית שוקי הנדל"ן בעולם, ובמיוחד בארה"ב ובאירופה, האטה משמעותית וירידות מחירים בשנים האחרונות. אולם, לפני כשנה החל שוק הנדל"ן האמריקני להראות סימנים מעודדים של התאוששות.

בעוד המשקיעים בעולם מתלבטים האם ההתאוששות הזו הולכת ומתגברת או שבסך הכול מדובר בעלייה זמנית בפעילות בשוק הדיור האמריקני בעקבות שורת הטבות מיסוי של הממשלה, אצלנו בארץ התמונה שונה לגמרי. לא רק שלא מדובר על האטה, אלא חלק מהנכסים המסחריים אפילו רשמו עליית מחירים מתונה בשנים האחרונות. במגזר המשרדים, העלייה נובעת בעיקר משיפור בתפוסה ועלייה במחירי השכירות. בתחום המרכזים המסחריים המצב אפילו טוב יותר - גם דמי השכירות וגם שיעורי התפוסה נשארו גבוהים בעקבות רצונן של הרשתות הגדולות לשמר את מיקומן בקניונים המובילים. הביקוש אף התגבר בשנתיים האחרונות כתוצאה מכניסתן של רשתות בינלאומיות לקניונים המרכזיים בארץ.

התנאים המשופרים של שוק הנדל"ן בארץ יחד עם האיתנות הפיננסית של חלק מהחברות במגזר וסביבת הריבית הנמוכה, הובילו לכך שהחברות יכולות להשיג מימון זול לפעילותן על ידי הנפקת אג"ח בריבית נמוכה יחסית. כתוצאה מכך, מרבית אגרות החוב שלהן נסחרות בתשואות לפדיון שאינן אטרקטיביות. מנגד, החברות נהנות מהכנסות שכירות שוטפות ומקבלות מימון זול, כך שהן יכולות להמשיך לצמוח, להגדיל את שוויין ולחלק דיבידנדים למשקיעים. לכן, אנחנו מעדיפים להיחשף למגזר באמצעות המניות ולא האג"ח.

מבין החברות במגזר, ההעדפה שלנו היא לחברות הנדל"ן המניב שהמשיכו להתחזק בשנים האחרונות. ביניהן, אפשר למנות את עזריאלי, גזית גלוב וגב ים. שלושתן נשענות על מאזן חזק, רמת מינוף נמוכה יחסית, וצפויות להמשיך להציג תזרים מזומנים יציב ולחלק דיבידנדים נאים למשקיעים. בנוסף, מחירי השכירות בדרך כלל צמודים למדד, ולכן יש בהשקעה במניות אלו הגנה מסוימת מפני עליית האינפלציה.

חשוב לזכור כי פעילות החברות בענף אינה נטולת סיכונים, ובעיקר העובדה שפעילותן של החברות מתבססת על הלוואות גבוהות יותר מההון העצמי שלהן. האטה במשק, ירידה בשיעורי התפוסה או ירידת מחירי הנדל"ן, עשויה לכן לפגוע בתוצאות הפעילות וביציבות הפיננסית שלהן ולירידת מחיר מניותיהן בהתאם. עם זאת, התמקדות בחברות הפחות ממונפות יכולה לצמצם את הסיכון הפיננסי הזה. היום, כאשר המניות שהזכרנו נסחרות בתמחור נוח, אנו סבורים כי הן מהוות השקעה אטרקטיבית בסיכון נמוך יחסית, ואפילו יכולות להוות אלטרנטיבה יעילה לאג"ח צמודות.