הכנסה שוטפת ולא רק משכר דירה. פריוריטי.

אם נשאל את האנשים מדוע הם משקיעים בנדלן, 90% מהנשאלים יענו לנו "על מנת לקבל שכר דירה חודשי ובכך להשיג תשואה (ריבית) על הכסף ואם ניתן בעתיד לעשות גם רווח הון (עליית ערך הנכס) מהדירה, זה עוד יותר טוב". תשובה יפה וכוונה טובה אבל האם היא תמיד נכונה?
כמה דברים ללבן קודם:
רובנו צריכים הלוואה (משכנתא) לקניית דירה גם אם היא דירה שנייה להשקעה, ככה שתשואה עלולה להיות קטנה יותר (ולפעמים קטנה מאד) מהאלטרנטיבות האחרות שיש בשוק ובסיכון יותר גבוה.
נכון שעליית ערך הנכס תפיק למשקיע רווח מכובד ביותר כתוצאה מהמינוף (המשכנתא שאותה יש להחזיר במכירת הנכס), אך עם זאת מה אם ירידת ערך הנכס? מה עם ההפסד הגלום בתוכו, אך מתמודדים עם זה?
לאורך השנים הציבור הישראלי ראה בנדל"ן נישה להשקעה מיוחדת בלי סיכונים, עובדה שרוב הטייקונים הישראלים התחילו בנדל"ן ואם לא התחילו בנדל"ן בטוח שבהמשך דרכם עשו עסקאות בנדל"ן. אגב אם תסתכלו על רוב החברות שעסוקות היום בתספורות אלו דווקא חברות הנדל"ן.
בשנים האחרונות נעשו מהפכות בתעשיית שוק ההון והביטוח הפנסיוני: וועדת בכר אשר הוציאה את החיסכון הארוך טווח מהבנקים לגופים מוסדיים פרטיים, וועדת חודק אשר הוקמה כתוצאה ממשבר האשראי ותספורות בשוק האגח בישראל, סיפקה למעשה מעיין כתב דרישה של הגופים המוסדיים לחברות אשר מבקשות לגייס כסף.
זה לא המקום בו אני אכתוב את מה שאני חושב על המהפכות הללו. יחד עם זאת, ההשלכות (חלקן) מאפשרות לציבור, אלטרנטיבה נוחה וזמינה יותר להשקעה מאשר קניית נכס.
ייתרון נוסף זה שהמשקיע לא חשוף רק לנדל"ן ובכך אין השפעה גדולה בערך ההשקע במידה והכסף לא מושקע בנכס אחד.
אנסה להסביר את דברי, למעשה הגופים המוסדיים הפרטיים, מחזיקים ברוב כספו של הציבור, והם משקיעים אותו לפי החלטות של וועדות השקעה אשר נכון להיום כפופות לתוצאות ולקריטריונים של וועדת חודק.
התוצאות של הוועדה מגבילות את המוסדיים ולא מאפשרת להם להחזיק בכל נייר, אגרת חוב. כך למעשה, כוון שרוב הכסף נמצא אצלם, אין הם יכולים להחזיק באגרות מסויימות אפילו אם האגרת טובה מאד ולחברה יש איתנות פיננסית. התוצאה המתקבלת הינה, התשואות על האגרות עוברות את ה-7 אחוז שנתי ואף הרבה יותר.
בתקופה האחרונה ניתן היה לראות בבירור ניירות ערך אשר היו בתיק ההשקעות של המוסדיים אך בגלל המצב בשווקים והירידות החדות בעולם, ירדו ערכם של אגרות החוב (תשואה עולה) בצורה חדה. המוסדיים היו חייבים למכור את אגרות החוב ובגלל הכמות המסיבית שיש להם התוצאה היית עלייה בתשואות אשר הגיעו למצב של 15 עד 70 אחוז תשואה באגרות חוב.
התשואה על אגרת החוב מגדירה את מצבה הפיננסי של החברה, וככל שהתשואה גבוה יותר, הסיכון גדול יותר והמוסדיים לא יכולים להחזיק יותר בנייר. למעשה התוצאה המתקבלת הינה "עיוות" במספר אגרות חוב טובות ש"ננזחו" ומספקות תשואות גבוהות.
אחרי שהבנו את זה אך זה קשור למשקיע החושב לקנות נדל"ן? אם השיקול הוא לקנות לנד"ן לקבלת תשואה, אזי עליו לשקול אולי לקנות אגרות חוב במקום ולקבל תשואה גבוהה יותר מנדל"ן.

מעבר לתשואה ישנם עוד מספר ייתרונות כגון:
נזילות: בנדל"ן מכירת הדירה יכולה לקחת חודשים באגרות החוב עד 48 שעות והכסף בחשבון,
פיזור ההשקעה: המשקיע יכול לקנות אגרות חוב בענפים שונים ובכך להקטין את הסיכון לענף בודד אחד
מינוף: אין צורך לקחת משכנתא ובכך להיות ממונף
ישנם עוד הרבה יתרונות אך יחד עם זאת חשוב לדעת כי ישנם גם חסרונות, צורך במידע ואיש מקצוע על מנת לבנות תיק השקעות.
הבנה וידע על מצבם הפיננסי של החברות, בחירת אגרות החוב לוקחת זמן ותומנת בתוכה סיכונים לא מעטים. על מנת לא לקבל "תספורת" יש צורך בבחירה נקודתית של אגרות החוב וידע מעמיק על מצב החברה ואיתנותה הפיננסית. בנוסף בחירת המח"מ (כמה זמן האגרת "חיה") חשובה מאד ובתקופות שהריבית בבנק נמוכה, עדיף לקנות אגרות חוב קצרות יותר. דירוג האגרת וסוגה של האגרת חשובה ביותר למשל, הבנקים על פי חוק לא יכולים להנפיק אגרות החוב אלה: שטר הון או פקדון (תשואה שונה לכל נייר).
על בחירת אגרות החוב נרחיב בכתבות נוספות.
אחד הנושאים העיקריים הינו תזרים מזומנים, אגרת חוב בישראל מחלקת "קופון" (שכר דירה) אחת לרבעון, שנה או חצי שנה. במידה ולמשקיע חשוב לקבל תזרים מזומנים (שכר דירה) אחת לחודש או שלושה חודשים, הפתרון פשוט לקנות מספר אגרות חוב אשר מחלקות את הקופון בזמנים שונים ובכך לפתור או לפחות לענות חלקית על הצורך קבלת שכר דירה כל חודש ולא כל רבעון או חצי שנתי.
זה לא יהיה נכון לכתוב כי נמצא תחליף להשקע בנדל"ן. פשוט נכון יהיה לכתוב כי נפתחה למשקיע אופציה נוספת לשיקולו ולא פחות טובה. בחירת ההשקעה תלויה כמו תמיד בצורכי המשקיע, טווח, רמת סיכון ועוד הרבה.