הורדת מחירי הדירות איננה מטרה, היא תוצאה. מגדל.
הורדת מחירי הדירות איננה מטרה, היא תוצאה
בעלי ההון צריכים לקנות את הדירות והזוגות הצעירים צריכים להתגורר בהן במחירים סבירים
זוג צעיר זקוק לדיור בר השגה במחיר הוגן . בעולם כבר מזמן הבינו שלא תצמח כל תועלת מזה שזוג צעיר יצטרך לחשב אם את הדירה הבאה הוא יקנה ב- 15, 17 או 30 משכורות או כיצד הוא מתארגן על 30, 40 או 50 אחוזים של הון עצמי. במקומות רבים, אחוז בעלי הדירות נמוך משמעותית מאשר בישראל (בגרמניה, לדוגמה רק 20% מהאוכלוסייה הם בעלי בתים) זוגות צעירים אינם צריכים לשעבד את חייהם לקניית נכסים בעלי פוטנציאל לירידת שווי מהותית במינוף גבוה שעלול להרוס את חייהם באם יתממש הסיכון לעליית מחיר ההחזר החודשי. זוג צעיר צריך שיהיה לו היכן לגור, בשכירות במחיר הוגן, לטווח ארוך ובתנאי מחיה סבירים הנכונים לו.
לכן, הכיוון של מדיניות הממשלה להוזלת מחירי הדיור אינו נכון. הכוונה טובה, מקורות הלחץ ברורים והמאמץ מבורך אך אינו מכוון ישירות למטרה ובכך מתבזבזת אנרגיה מיותרת בדרך למציאת הפתרון. אם אנחנו מבינים שלב ליבה של הבעיה הוא שהריבית הריאלית השלילית גורמת לביקוש רב מצד משקיעי נדל"ן (שמעדיפים אותו על פני אלטרנטיבות השקעה אחרות) וזה מתווסף לביקוש הקשיח של דורשי דירה למגורים ואם אנחנו ערים לחשיבות של אמונתם של המשקיעים בכיוון המחירים בעתיד הקרוב ובהצלחת הממשלה להוריד אותם כדי להרגיע את הביקוש האגרסיבי, המסקנה היא שבעלי ההון צריכים לקנות את הדירות והזוגות הצעירים צריכים להתגורר בהן במחירים סבירים.
כל הכלים לפתרון זה נמצאים למעשה כבר בידי הממשלה והיא יכולה להשתמש בהם לפתור שלוש בעיות גדולות שמדירות שינה מעיני הקברניטים האחראים לשלומו של המשק הישראלי:
- מה יקרה למחירי הנדל"ן , לחיי המשפחות הצעירות וליציבות הבנקים במקרה של משבר נדל"ן במשק הישראלי (קרה בכל העולם ואין ממש סיבה שיפסח על ישראל).
- איך להשיג תשואה נאותה לפנסיה בתקופות שבהן תוחלת החיים עולה ומחירי ההון ותשואות האג"ח הממשלתיות יורדות (במיוחד אחרי שאג"ח קונצרני נהפך, בשל מאבקים פופוליסטיים, למילה גסה)
- איך אפשר, כאמור, לספק דיור סביר לזוג צעיר ללא צורך בקניית הדירה.
הפתרון פשוט:
המדינה תפשיר קרקעות באזורים אטרקטיביים לבניה מסיבית לגובה, באיכות ובסטנדרטים שהיא תקבע, אולם תישאר בעלת הקרקע ולא תמכור אותה לקבלן, ליזם או ללקוח הקצה.
במקביל, יוכלו גופים מוסדיים לממן בניה זו ובתמורה יקבלו זיכיון לטווח ארוך במיוחד להשכיר דירות אלו לקהל הרלבנטי במחיר סביר ומפוקח ואפילו בערבות מדינה כפיצוי על כל דירה שלא תושכר מעבר לתקופה מינימאלית. למעשה, כאשר הפרויקט יתומחר ללא עלות הקרקע, שכן היא תישאר בידי המדינה, וללא סיכון מחיר או תשואה שכן המדינה תערוב לעסקה ולסליקה, מחיר ההון האלטרנטיבי ירד משמעותית וכך יזכו גם המשקיעים לתשואה שוטפת ללא סטיית תקן משמעותית. בנק ישראל לא יצטרך לדאוג בגין פוטנציאל ירידת השווי במחירי הדירות הללו וציבור השוכרים יקבל סוף סוף את מבוקשו וכולם יהיו מרוצים.
למה זה לא קורה כבר היום? מפני שהיום גוף פנסיוני שקונה נדל"ן להשקעה צריך לתמחר גם את עלות הקרקע וגם את הסיכון בגין ירידת הערך או פרק הזמן שבו לא יימצאו שוכרים לנכס, מה שמייקר מאוד את מחיר ההון לתמחור העסקה. אם יכוון המאמץ הממשלתי לפתרון ברוח זו, ירדו גם חסמים בירוקרטיים להגשמת פרויקט זה, הצעירים יבינו שמה שטוב לעולם טוב גם לנו ושהמטרה אינה בעלות על דירה אלה דיור במחיר ובאיכות הוגנת והיתר כבר יקרה מעצמו, כנגזרת, מחירי הנדל"ן ירדו גם לקנייה וגם לשכירות. דיור בר השגה.
מאת זיו פניני מנהל חדר המסחר של מגדל שוקי הון
