נתנאל ב , ג

הי פיראט
לאור העיסקאות החדשות שפורסמו הבוקר בחולון וחדרה (אגב ,מהם לדעתך סיכויי מימושן? ) באיזה שער ראוי להערכתך למכור כל אגח מהנ"ל(או אולי להשאר לפדיון?)
תודה מראש

הי avi,

אני יצאתי ממזמן (הייתי ב-ג כי העדפתי את הביטחונות שלו). כמה שזכור לי אין קיזוז בבטחונות (לשני האגחים) והתשלום הבא הובטח. כלומר האגחים הללו הפכו לאגחים עם בטחונות מעולים. אך יש אגחים רבים כאלו (לדוגמא - חנן מור אגח ד) ולכן התשואות הנוכחיות לדעתי, פשוט מצחיקות ביחס לשוק.

אישית נראה לי לא כלכלי לשבת בניירות אלו לפני המימוש (נסחרו גבוה מבחינת סיכון-סיכוי להערכתי). היום לדעתי, זו פשוט בדיחה.


השיקול כמובן נותר שלך.
בברכה,

הי פיראט
ברשותך , אקשה מעט: מדוע נתנאל אגח ב ב13% ל2.2ש (בטחונות מעולים?) לא עדיף על חנן מור ד בתשואה דומה ומחמ ארוך משמעותית?!
תודה מראש

הי avi,

מה שנקרא - u got it all wrong. אני מסתכל על נתנאל ג (אותו אני מכיר), לאחר העלייה היום התשואה היא 11% (צמוד פריים) - לפני העלייה היא היתה 13%. אך בוא לצורך הדיון נניח שהתשואה היא אכן 13% ונשווה בין השניים.

1. תשואה/מח"ם:
נתנאל גרופ אגח ג - 13% צמוד פריים / 2.2 שנים.
חנן מור אגח ד - 13.5% צמוד מדד / 3.3 שנים.

ההצמדה מוסיפה לך פרקטית כ-2% לתשואה ולכן ההבדל האמיתי הוא כ-2.5%. על כל שנת מח"ם נהוג לשלם כ-0.5% תשואה (ופחות) ולכן חנן מןר טוב בהרבה (2% משוקלל). אך בזאת לא תם הסיפור - ההצמדה לפריים שנמצא בדרכו מטה, מורידה את האטרקטיביות של נתנאל גרופ.

מעבר לכך, מח"ם ארוך הוא לא תמיד רע. ראשית אתן לך דוגמא קיצונית, הבנק מציע לך לבחור בין חסכונות - האחד 40% תשואה בשנה לשנתיים והשני 30% תשואה לשנה לחמש שנים. תרשה לי להניח שתיקח את האופצייה השנייה (למרות שהריבית יותר נמוכה). מדוע? כי גם 30% וגם 40% הם ריביות לא נורמטיביות (לנכס בטוח) והחישוב שאתה עושה הוא כבר חישוב רווח הון ולא חישוב תשואה. האופצייה הראשונה תיתן לך 1.5*40 = 60% רווח הון והאופצייה השנייה תיתן לך 3.5*30 =105% רווח הון.

כאשר אתה מקבל ריביות לא נורמטיביות על נכס "בטוח" אתה תעדיף להאריך את המח"ם ולא לקצרו (ואפילו על חשבון תשואה). אני יודע שמלמדים שיותר קצר == יותר בטוח, אך תמיד שוכחים לשקלל "כמה עולה לי הביטחון הנוסף?". משום מה בעולם הזה לא מסתכלים על שני חלקי המשוואה.
נושא המח"ם הוא שנוי במחלוקת. לטעמי, ברמת הביטחון שהניירות הללו מציעים, אני אישית מעדיף להאריך את המח"ם (תמיד אתה יכול ללכת לחנן מור אגח ג אם אתה רוצה לקצרה).

2. ביטחונות:
נשווה בין ביטחונות:

בחנן מור הביטחונות כבר היום הם כמעט במזומן (פרויקט בשלב מכירות וביצוע מאוד מתקדם - לפי קצב המכירות, תוך כשנה מסתיימות המכירות) ומכסות את כל החוב.

בנתנאל גרופ הביטחונות הם אדמה בחולון. האדמה נקנתה בכ-55M ש"ח ולאחר התשלום הבא (שהמזומן עבורו קיים מהמימוש), הקרקע תכסה בערך 28M ש"ח חוב (הכל מהראש - מתנצל אם לא מדוייק). אך תמיד תחשוב מה הצעד הבא - החברה לוקחת הלוואה מהבנק, בונה פרויקט, משעבדת את הקרקע לבנק ומשעבדת למחזיקי האגח את העודפים (אלו הגדרות האגח). זוהי תקופה מאוד ארוכה. דמה בנפשך שבאמת יש בועה בארץ ועוד שנתיים מחירי הדירות יצנחו והחברה תפסיד בפרויקט - אופס אין ביטחונות.

במילים אחרות: המח"ם של חנן מור ארוך אבל המח"ם של הביטחונות קצר, לעומתו - המח"ם של נתנאל גרופ קצר יותר, אך המח"ם של הביטחונות ארוך יותר. במילים אחרות - שני הביטחונות טובים, אך השוואתית הביטחונות של חנן מור טובים יותר.

------------------------------------------------
לסיכום, בשני פרמטרים חנן מור עולה בוודאות על נתנאל גרופ (גם אם אתה מניח 13% תשואה - וזה לא) והם התשואה והביטחונות. בנוגע למח"ם - אני אישית מעדיף להאריך מח"ם כאשר הריביות לא נורמטיביות ורמת הסיכון נמוכה (מגדיל רווח הון), אך זה כבר נושא אישי.


בברכה,

הי פיראט
מודה ומעריך מאד את הניתוח.
מכרתי כל אחזקותי גם ב-ב וגם ב-ג