הפשרת קרקע חקלאית

הי לירן,

בהמשך לצ'ט, כיצד ניתן לנסות ולחזות הפשרה של קרקע חקלאית ?

תודה,
מאיר

מאיר שלום!
שוק המקרקעין אינו פועל באופן חופשי, הפיקוח והשמירה נתונים בידי הממשלה ומוסדותיה. כלומר, כדי לשנות ייעוד של קרקע חקלאית, יש צורך להפשיר אותה.
הממשלה מתכננת הפשרת קרקעות לטווח רחוק כדי להשאיר ראות ירוקות, וכדי להשאיר רזרבות של קרקע לעתיד.

לכן, לא ניתן לחזות הפשרה של קרקע חקלאית , אך ניתן להעזר בתוכניות מתאר ארציות מול עירוניות בכדי לנסות ולחזות אם הפשרת הקרקע המדוברת בכלל עלתה לדיון או תכנון כלשהו עתידי.

בנוסף בתחום זה יש לערוך אבחנה בין קרקע בבעלות פרטית מול קרקעות מנהל.

קרקע בבעלות פרטית שונה במהותה מקרקעות מינהל. ברמה התכנונית יכול כל יזם, או בעל קרקע להגיש תוכניות לשינוי יעוד של הקרקע ובמידה והיא מאושרת, נהנה בעליה מפירות השבחתה, המחזיק בקרקע מינהל הוא למעשה חוכר לטווח ארוך וזאת תמורת תשלום דמי חכירה שנתיים. כל מכירה, שינוי בזכויות, או השבחה, כפופים להסכמה ואישור של מינהל מקרקעי ישראל. בקרקע פרטית, השליטה של בעל הקרקע בחלקה שלו היא מוחלטת יותר, והוא גם כפוף לפחות מגבלות , לעומת בעל קרקע מינהל.

תהליך הפשרת הקרקע:
תהליך הבקשה להפשרת קרקע (כלומר,שינוי ייעוד מחקלאות לבנייה כלשהי), מתבצע באמצעות אדריכל, המכין תכנית בניה על הקרקע. את התכנית מגישים לועדה המקומית לתכנון ובניה, שאמורה לאשר באופן עקרוני, שתכניות הבניה שהוגשו האם צפיפות הדיור מתאימה, התשתיות, נושא החינוך, התרבות וכד' וזו מחזירה תיקונים ושאלות לועדה המקומית . מהלך זה בין הועדות המקומית והמחוזית מתבצע עד אשר מתקבלת התכנית העקרונית ואז ניגשים להכנת ה"תכנית המפורטת", כשמה כן היא : מפרטת גבהים, אחוזי בניה ועוד, כל זאת על פי הגדרת תב"ע (תוכנית בניין עיר), שקיימת בישוב.
בסופו של תהליך, אם מתקבל אישור הועדות להפשרת הקרקע ולשינוי יעוד ניתן להתחיל במלאכת הבנייה.

מגרש חקלאי הפך להשקעה סולידית בשנים האחרונות עבור משקיעים פרטיים אשר בוחרים להשקיע את כספם ברכישת מגרש, שקיים לגביו פוטנציאל לעליית ערך כתוצאה משינוי ייעוד, במרוצת השנים גובר הלחץ על הרשויות המקומיות והערים הגדולות להפשיר שטחי קרקע חקלאית על מנת לעמוד בביקושים לדיור. כך קורה, שערים וישובים, כגון רעננה ,כפר סבא, ראש העין , ראשון לציון ומודיעין זוכות לתנופת פיתוח אדירה של בנייה למגורים.

אך בל נשכח שתהליך זה יכול להעמיד בהמתנה 5 שנים, 10 שנים, 20 שנים ולפעמים כל מהלך חיינו ללא וודאות ודוגמאות לכך יש כאורך הגלות.

חברים עסקאות מסוג זה הינם מורכבות ביותר וטומנות בחובן סיכון לא מבוטל, אך אם בכל זאת פונים לתחום זה,מלבד עצתי לכם להעזר באנשי מקצוע מנוסים, הרי לכם מספר טיפים :


1. מגרשים בבעלות פרטית ולא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל.
2. על המגרשים להיכלל בתוכנית מתאר מקומית.
3. על המגרשים להימצא במרחק של עד 1.5 ק"מ מישוב קיים.
4. המגרשים צריכים להיות פנויים מתשתית של קווי חשמל,צנרת וכד'.
5. לא קיימות מגבלות ייעוד כגון: גנים לאומיים,שמורות טבע, ארכיאולוגיה וכד'.
6. רצוי שיהיה הסכם שיתוף בין הרוכשים לצורך הגדרת הזכויות במקרקעין עד ההפשרה.
7. רצוי כי תוכן תוכנית מדידה ע"י מודד מוסמך.
8. נסח הרישום נקי מכל שיעבוד או זכויות צד ג'.


בכבוד רב,
לירן מורנו,עו"ד

לירן ערב טוב,

תודה רבה על ההסבר המעמיק.

בברכה,
מאיר

הי,

מצ"ב כתבה בנושא.
http://www.bizportal.co.il/shukhahon/bi ... mid=190643

בברכה,
מאיר