גרים בשכירות וקונים בכדי להשכיר - מגורים בראש שקט.

כל זוג צעיר יוכל להזדהות עם הסצנה הבאה בקלות: אחרי שנשברת הכוס מתחילות לחלחל לחיי המשפחה הצעירה שתי שאלות: מה עם ילדים ומה עם דירה? לפחות לגבי סעיף הדירה יש תמימות דעים - רוב הזוגות הצעירים רוצים לקנות דירה. אלא שיש מיעוט שבוחר דווקא לגור בשכירות ולקנות דירה להשקעה, בניגוד לגישה המקובלת.

עו"ד דני דרמון, מתמחה בן 28 במשרד עורכי הדין טל רון, דריהם ושות', רכש לפני שנה וחצי דירת 2.5 חדרים ברחוב גרוזנברג בתל אביב ובמקביל שכר דירה ברחוב טשרניחובסקי. "דירה שמתאימה להשקעה לא תמיד מתאימה למגורים. הדירה שאני שוכר יותר מתאימה לצרכים שלי, והדירה להשקעה נמצאת באזור מתפתח עם פוטנציאל השבחה במסגרת תמ"א 38", אומר דרמון. "היו שני שיקולים למהלך. מצד אחד, היה לי כסף, ובמקום שהוא יישב בבנק העדפתי להשקיע אותו. בין דמי השכירות שאני מקבל עבור הדירה שאני משכיר למשכנתא שאני משלם עליה נשאר עודף. מצד שני, לא ידעתי איפה אני אעבוד ולא רציתי להתחייב לדירה כשאני רווק - ידעתי שתהיה לי בת זוג, ורציתי לבחור איתה את הבית שלנו".

מבחינת דרמון השיקול המכריע בהחלטתו היה פיננסי. "אני מאוד ממליץ לזוגות בשלב ראשוני לקנות דירה להשקעה לפני שהם קונים דירה למגורים, כי זו דירה שמכניסה כסף. אבל חשוב לשמור על הכלל שהשכירות תמיד חייבת לכסות את המשכנתא, ושהדירה תהיה באזור עם פוטנציאל לעליית שווי".

כיום דרמון חי עם בת זוג, ומצהיר שהם שוקלים לרכוש דירה משלהם. "לא מתחתנים עם דירה. אפשר לקנות דירה להשקעה ולמכור אותה אחרי כמה שנים במידה שרוצים לקנות דירת מגורים. גם כשמחפשים דירת מגורים, אפשר למצוא דירה עם פוטנציאל לעליית ערך, כמו דירה עם זכויות בנייה לא מנוצלות או באזור שצפוי להתפתח".

מעלים את רמת החיים

סיבה טובה שבגללה כדאי לגור בשכירות היא רמת חיים גבוהה יותר. כך לדוגמה, דירת שלושה חדרים בתל אביב שעולה 5,000 שקל בחודש תימכר בהרבה יותר מ-1.5 מיליון שקל, וזוג צעיר שאולי יכול להרשות לעצמו את הנטל החודשי לשכר דירה, לא בהכרח מסוגל לגייס את ההון הנדרש לרכישתה. כמו כן, מגורים בדירה שכורה מאפשרים להתאים את הדירה לסיטואציה בחיים, ולעבור דירה לפי קצב גדילת המשפחה.

מצד שני, לאנשים יש צורך ברור להיות בעלים של דירה, להרוויח יציבות ולהימנע מהפחד התמידי מהגחמות של בעלי בתים קפדניים וממעברי דירה תכופים, בעיקר אם מדובר כבר במשפחה צעירה שצריכה לטלטל ילדים קטנים. גם החברה נוטה להרים גבה למשמע עסקות מהסוג הזה, והטענה הרווחת נגד מגורים בשכירות היא שמדובר ?בזריקת כסף לפח', ואילו כשקונים דירה לפחות משלמים עבור ?משהו שהוא שלך' ויש נכס, שאפשר להוריש אותו גם לילדים בבוא היום.

בניגוד לדרמון שפעל במודע ואף סימן לו מטרה באיזה אזור הוא רוצה להתמקד, א' מירושלים ואשתו קנו דירה להשקעה בגלל שנקרתה בדרכם הזדמנות. "לא קיבלנו החלטה מודעת לקנות דירה להשקעה, אבל מצאנו דירה שבתנאים הספציפיים שלה חשבנו שאנחנו מקבלים מחיר טוב".

הם מצאו דירה ששטחה 45 מ"ר השוכנת בשכונה יוקרתית, בבניין שיכון ישן. "לגור בדירה הזו לא היה רלוונטי בכלל כי היא קטנה מדי, ולעומת הדירה שאנחנו שוכרים - זו ירידה ברמה", אומר א'.

מדוע, אם כך, הם לא קנו דירת מגורים? "בירושלים קשה מאוד למצוא דירה בגודל שאנחנו רוצים בתקציב שיש לנו", הוא משיב. "צריך גם להתייחס לאלטרנטיבה. כדי לקנות את הדירה הוצאנו את הכסף שלנו מקרנות והשקעות בבורסה. אז לא ידעתי את זה, אבל בדיעבד התברר שהרווחתי הרבה מאוד כסף כי זה היה לפני נפילת הבורסה".

בני הזוג שואפים לקנות דירה לעצמם בסופו של דבר, אלא שא' מודע מאוד לשיקול הכלכלי. "בשיעורים בלימודי תואר שני במינהל עסקים תמיד אמרו לנו שלא כדאי לקנות דירה למגורים, ועדיף להשקיע את הכסף. כיום אני חושב שגם אם היה לנו תקציב מתאים לא בהכרח היינו קונים דירה למגורים. היא חשובה מבחינה פסיכולוגית, שלא יעיפו אותנו מהבית, או שנוכל לעשות בדירה מה שאנחנו רוצים, אבל בעיניי הקטע הכלכלי חשוב יותר.

"בקנייה וידאתי שהשינוי בתזרים החודשי לא גבוה, שהשכירות מאזנת את החזר המשכנתא וכי בשכונה שבה קנינו את הדירה יש פוטנציאל להתחדשות עירונית. מבחינתי, אני קונה את הסיכוי שהשיכון יתפתח - אם כן, אני אמכור את הדירה ברווח, ואם לא, אז עשיתי סיבוב נחמד".

"זוגות שקונים דירת מגורים עושים טעות חמורה, כי באותו סכום כסף ואותו מינוף אפשר לקנות דירה להשקעה וזה עדיף, כי זו דירה שתניב לזוג הכנסה שתכסה את המשכנתא ותשאיר רווח מצוין", טוען אבי קיסר, מנהל חברת קיסר ניהול נכסים ויזמות, שחי לפי האמונה הזו. "אני קניתי דירה בפרויקט שער הטכניון בחיפה. הקבלן פיצל לפחות 30 מהדירות ל-4 יחידות קטנות יותר להשכרה. אני קניתי דירה מפוצלת כזו ב-600 אלף שקל עם משכנתא של 3,000 שקל בחודש, ואני משכיר את ארבע היחידות ב-6,000 שקל בחודש".

נוסחה לאנשים בלי כסף

קיסר עצמו גר בשכירות, אבל הוא דווקא רואה בכך את הצד החיובי. "אני יכול לשכור דירה מעולה באזור טוב. לא קניתי לעצמי דירה ואני גם לא רוצה כי אני לא רואה בזה טעם. אני יכול לשכור דירה איפה שבא לי ומתי שבא לי, ובכסף אני יכול לעשות עסקים.

"הנוסחה הזו מיועדת לאנשים שאין להם כסף, והם צריכים לחשוב על החיים בצורה יותר חכמה. לי לא התאים לגור ליד הטכניון, אבל הסתכלתי על הדירה כעסק שנותן לי הכנסה חודשית. בעוד 20 שנה, כשאסיים לשלם את המשכנתא, תהיה לי פנסיה של 6,000 שקל בחודש".

קיסר מציין כי ברכישת דירה יש גם סיכון שזוגות צעירים בדרך כלל לא מביאים בחשבון. "זוג שקונה דירה יכול למצוא את עצמו אחרי שנתיים עם משפחה וצורך לעבור לדירה גדולה יותר, ואז הוא נכנס לעוד הוצאות ועוד שיפוצים ונדרש לקחת משכנתא גדולה יותר. הוא נכנס למערבולת שהוא לא יכול לצאת ממנה. זוגות שורדים את זה כי הם מתחילים להרוויח יותר, אבל אם אחד מהם מפוטר מהעבודה זה יכול להיות מסוכן מאוד".

שיחה עם המתווך אייל צ'רנוביצקי מרשת התיווך הישיר בחיפה - העיר שנהפכה לחביבת המשקיעים - מגלה שלא רק שהוא עד לתופעה הזו, אלא שהוא עצמו חי בשכירות מגיל 19 וזה המצב עד היום, כשהוא כבר בן 34, נשוי ואב לשלושה ילדים. "ברגע שאתה קונה דירה למגורים אתה לא יכול לעשות שום דבר עם הכסף", הוא אומר.

בישראל אין תרבות של השכרת דירות לתקופות ארוכות, וקשה למצוא בעל דירה שמוכן להתחייב לחוזים ארוכי טווח, אבל הניסיון של צ'רנוביצקי מוכיח שזה לא בלתי אפשרי. הוא עצמו עבר 5 דירות ב-15 השנים האחרונות, כאשר הפעם האחרונה היתה לפני 6 שנים.

אז למה לא כולם עושים את זה? "זה עניין של תפישות עולם. עד היום אמא של אשתי אומרת לנו שאנחנו צריכים דירה משלנו, ואי אפשר להגיד שאין לנו נכסים" הוא משיב. "יכול להיות שלקראת גיל 40 אני אחליט שהגיע הזמן לקבור בקירות 2 מיליון שקל ולחיות את החיים בבית משלי".

ההמלצה של צ'רנוביצקי אינה חד משמעית. "אם אפשר ליצור מצב שגובה ההחזר החודשי של המשכנתא יהיה שווה ערך לשכירות, כדאי לקנות דירה להשקעה. אם לא, כדאי לשקול לקנות דירת מגורים".

לדברי צ'רנוביצקי הוא נתקל בזוגות שמחליטים להיכנס להשקעות, אבל מדובר במיעוט. "אנשים לא פתוחים לזה. פעם בשבוע אני נתקל בזוג שהבעל רוצה לקנות דירה להשקעה ולגור בשכירות, אבל אז האישה אומרת שהיא רוצה משהו משלהם".

צריך אופי מיוחד כדי לקנות דירה להשקעה. מצד אחד, הזוג הצעיר נכנס לעסקים וזה מצריך בשלות מסוימת וכן השקעת אנרגיה לא מועטה במציאת שוכרים וטיפול בבעיותיהם. מצד שני, צריך גמישות מחשבתית שתאפשר לשים בצד את הקשיים שבחיי השכירות לטובת השיקול הכלכלי הקר.

לנצל את ההזדמנות

עו"ד אמנון מלמד, מנהל המחלקה המסחרית במשרד עורכי הדין טל רון, דריהם ושות' דווקא קנה דירה למגורים ברעננה לפני 3 שנים. הוא נשוי ואב לבת, אך לאחרונה החליטה המשפחה לשכור דירה אחרת, ולהשכיר את הדירה שבבעלותם. לא בגלל שהדירה שלהם קטנה עבורם - היא בגודל 3.5 חדרים - אלא שלנגד עיניהם עמדה הזדמנות קורצת.

"היתה לנו הזדמנות כלכלית. הדירה החדשה היא קצת יותר מרווחת ויש בה גינה, אבל במיקום פחות טוב ואני שוכר אותה במחיר יותר נמוך ממה שאני מקבל מההשכרה של הדירה שלנו. למעשה, השכירות שאנחנו מקבלים מכסה לנו גם חלק מהמשכנתא של הדירה".

זו הפעם הראשונה שמלמד ואשתו עוברים לגור בשכירות, אבל הם לא חוששים. "כאב הראש של ההשכרה והשכירות זה מחיר קטן לעומת התמורה הפיננסית" אומר מלמד. "רצינו לעבור דירה, אבל למכור ולקנות דירה אחרת נראה לנו כמו כאב ראש גדול מדי כרגע, לכן החלטנו בינתיים לגור בשכירות ובשלב הבא, אני מניח שנמכור את הדירה שלנו ונקנה דירה חדשה".

----

הסבר: "לרוב, התשואה של נכס זול גבוהה מזו של נכס יקר", אומר חיים לוי, יועץ ומרצה בתחום השקעות בנדל"ן מניב. "נבחן שתי אופציות: האחת לרכוש דירת 5 חדרים בפתח תקוה בעלות של 1.6 מיליון שקל; השנייה - לרכוש במחיר דומה (1.5 מיליון שקל) 5 דירות להשקעה בחיפה, ששכר הדירה עבור כל אחת מהן הוא 1,800 שקל בחודש, ולשכור את הדירה בפתח תקווה תמורת 5,000 שקל בחודש.

אם הרוכש נדרש לקחת משכנתא, אפשר לראות, שכאשר הוא ירכוש חמש דירות להשקעה בחיפה וישכור דירה בפתח תקוה, ההכנסות מדמי השכירות יכסו על ההחזר החודשי של המשכנתא וישאירו לו רווח של 3,165 שקל. כדי להשלים את שכר הדירה עבור הדירה בפתח תקוה הוא יידרש להוסיף 1,835 שקל - ובכך תסתכם ההוצאה החודשית שלו. לעומת זאת, אם היה רוכש את הדירה בפתח תקוה ומתגורר בה, היה נדרש לשלם מדי חודש החזר משכנתא בגובה של 6,415 שקל, מבלי שיהיו לו תקבולים כלשהם לכסותה.
http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 14_1107465