פרמטר נוסף בבחינת כדאיות רכישת מקרקעין להשקעה

אנשים המחפשים כיום דירה לקנייה, בין אם להשקעה ובין אם למגורים, בוחנים לרוב פרמטרים "רגילים" כגון שטח הדירה, חלוקה לחדרים, רמת הגימור בדירה, כיווני אוויר, מצב התחזוקה בבניין וכמובן המחיר. אך האם ידעתם שרכישת דירה עם אפשרות למימוש תמ"א 38 יכולה להיות שווה לכם יותר מ-150 אלף שקלים.

בשנת 2005 העבירה ממשלת ישראל את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38). מטרת תוכנית זו לעודד חיזוק מבנים שהוקמו לפני שנת 1980 באמצעות תמרוץ של מתן זכויות בניה והקלות במיסוי. גם הוועדות המקומיות מעודדות את חיזוק המבנים ונותנות עדיפות בטיפול בבקשות אלה.

השווי הכלכלי הטמון בתמ"א 38, נכון להיום, לא משוקלל כמרכיב כלכלי בשיקולים בקניית דירה. ניקח דוגמא: בניין בן 3 קומות בהרצליה, שכולל 9 דירות בנות 4 חדרים. שווי כל דירה הוא כ- 1.2 מיליון ש"ח. אם נסתכל רגע על הגג, נוכל לראות שניתן להקים עליו 3 דירות דופלקס הכוללות 5 חד' וגג, על פי תמ"א 38.


השווי הכלכלי של זכויות בניה אלה הינו, על הצד השמרני ביותר, כ-150 אלף דולר קרקע ליח"ד לפחות, כלומר, הגג שווה ערך לכ-450 אלף דולר (1.8 מיליון ש"ח). מסכום זה יש להוריד את עלויות חיזוק המבנה (כ- 10-20 אלף ש"ח ליח"ד תלוי במבנה), שיפוץ חיצוני והתקנת מעלית (בלא מעט מבנים הדיירים כבר התקינו מעלית) אשר נעריך אותם בכ- 300 אלף שקלים, וקיבלנו עבור הזכויות בגג, בחלוקה ל- 9 דירות, שווי כלכלי של כ- 165 אלף שקלים לדירה.

בחלק מהמקרים ניתן להמיר את הכסף בתוספות בניה של חדר נוסף (במקרה של אי ניצול קווי בנייה), ממ"ד, מרפסות ועוד.

בבחינה השואתית של תמ"א 38 קבלנו תוספת שווי הגבוה ב-10% משווי הדירה לעומת, למשל, דירה מקבילה וזהה בפרמטרים הרגילים, אשר שוכנת בבניין סמוך ובה קיימת דירת פנטהאוז, אשר אינה מאפשרת ניצול בניה נוספת על הגג.

הדבר כדאי מאוד לקבלן או ליזם, מכיוון שאין לו עלויות רכישה של קרקע, ומכיוון שמדובר בנכס שמניב רווח יזמי גבוהה מאוד/תשואות גבוהות ועם רמת סיכון נמוכה. הדיירים, מצידם, מקבלים עסקה משתלמת כאשר הם מתאגדים ועושים את העסקה, בתמורה לשיפוצים קוסמטיים לבניין (שהם, גם, אינטרס של הקבלן במטרה למשוך עוד קונים לדירות החדשות).

כמו כן, חשוב לציין כי המדינה תומכת בצעדים הללו, ולכן תיקי תמ"א 38 מקבלים קדימות בכלל הועדות, דבר שהופך את זמן ההמתנה לתחילת הבניה לקצר מאוד.

אז למי מכם שבדיוק מחפש דירה לרכישה - אל תסתכלו רק בקנקן, אלא גם על מה שיש לו למעלה ובצדדים.

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 7&fid=3778

מה הם הראשי תבות של תמ"א ? ? ?

היי

ראשי התיבות של תמ"א הינם תכנית מתאר ארצית.

חשבו לציים כי מדובר רק באחוזים בודדים של נכסים יקרים.
ברב הארץ אין כדאיות כלכלית לייזום תמא 38\
קחו כלל אצבע. במקומות שבהם מ"ר בנוי נמכר לפחות ב 14,000 ש"ח כדאי אולי לבדוק כדאיות לניצול זכויות בניה מכח התמא

לא כדאי להתלהב מהתמא יותר מדי
למימוש דרושה למעשה הסכמת כל בעלי הדירות
וכן עיריות מכשילות
לכן יש מעט מאוד מימושים

זה נכון
יש בעיה גדולה מאוד בגיבוש פרויקט תמ"א 38 בעיקר בגלל חוסר שיתוף פעולה מצד בעלי הנכסים בבנין

העיריות אגב משתפות פעולה יופי