קרנות ריט. קוואנטום.

קרנות ריט

קרן ריט (Reit – Real Estate Investments Trust) הינה מכשיר פיננסי המאפשר למשקיעים קטנים לקחת חלק בנכסי נדל"ן מניב. ההחלטה על הקמת קרנות ריט שכאלה נבעה מהעובדה, שלרוב הציבור אין מספיק משאבים שיאפשרו להם לרכוש בעצמם נכסים מניבים, נכסים שהשקעה בהם נחשבת לאחת מההשקעות הטובות ביותר בשווקים הפיננסיים. מכיוון שהשקעה בנכסים מניבים שכאלה כרוכה בגיוס של הרבה מאוד כסף (בין עשרות אלפי דולרים לרכישת דירות מגורים קטנות ועד למאות מיליוני דולרים לרכישת נכסי נדל"ן יוקרתיים כולל מבנים שלמים בערים שונות בעולם), הרי שרק חברות גדולות ואילי הון יכולים להרשות לעצמם רכישות שכאלה. על מנת שהציבור יוכל להשתתף ברווחים היחסית גבוהים המניבה השקעה שכזאת, החליטו חכמי השוק האמריקני כבר בשנת 1960, להקים ישות משפטית חדשה שנקראת קרן ריט, קרן שרובם הגדול של משאביה הכספיים מושקע בנכסים מניבים כגון נדל"ן פרטי להשכרה, נדל"ן מסחרי לרבות קניונים ובנייני משרדים ועוד. אחת לתקופה מסוימת (שנקבעת מראש) קרן זאת צריכה לחלק את כל רווחיה (בישראל – 90% מהרווחים) לכל המשקיעים בה, כאשר היא ומי שמחזיק במניותיה נהנים מהטבות מס יפות.

חשוב לציין, שבהקשר של קרנות ריט, כאשר מדובר בנכסים מניבים הכוונה היא לכל נכס שמושכר לטווח ארוך ומבטיח דמי שכירות ("תזרים מזומנים") שסכומם ידוע מראש. לאחר חלוקת סך דמי השכירות שמקבלת הקרן בשווי הכולל של נכסיה יכולה להציג הקרן את התשואה הכוללת על נכסיה.

קרנות נדל"ן בעתות משבר

אם מסתכלים אחורנית (ולא בזעם), ניתן לראות, כי במהלך כל שנות קיומן מניבות קרנות ריט בארה"ב תשואות יפות מאוד עבור המשקיעים בהן. אמנם, ישנם משקיעים החוששים להשקיע באפיק זה משום שלאורך השנים נקלעו השווקים למשברים כלכליים שהשפיעו מאוד על ענף הנדל"ן, אולם אם בוחנים את הדברים לעומק אפשר לראות, שגם בתקופות משבר המשקיעים בקרנות הריט צלחו אותו בשלום; למרות שערכן של הקרנות ירד באותה תקופה, הן עדיין סיפקו תזרים מזומנים מכובד באמצעות דיבידנדים. אם לדבר במספרים, הרי שקרנות ריט גדולות הן מקור לדיבידנדים שנתיים המשקפים תשואות של 10%-5% וערך השווי שלהן עולה בדרך כלל ב-5%-4% בשנה, בזכות הגידול הטבעי שחל בתעשיית הנכסים המניבים.

קרנות ריט בישראל

לאור התשואות שלהן, הפכו קרנות ריט לנכס שהוא כמעט בגדר חובה בתיק ההשקעות של כל מוסד פיננסי גדול בארה"ב (קופות גמל, קרנות נאמנות, חברות ביטוח, קרנות פנסיה, בתי השקעות ועוד) וזאת בזכות יתרונותיה הרבים: העובדה שתזרים המזומנים ידוע מראש, הסיכון היחסית נמוך של ההשקעה בהן, התשואות שניתן לחשב מראש, המיסוי היחסית נמוך ועוד.

בישראל לא זכו קרנות הריט לעדנה מיידית, אפילו שבארה"ב הן כבר היו שם דבר בכל מה שנוגע להשקעות משתלמות בבורסה. הקמת קרנות שכאלה אושרה בישראל רק בשנת 2006 והציפייה היתה שהציבור ימהר להשקיע בהן בזכות תפיסתן כהשקעה מניבה. למרות זאת, חברות נדל"ן מקומיות לא מיהרו להיכנס לתחום, וזאת בעיקר משיקולי המס שהן צריכות לשלם בעבור העברת הנכסים שלהן אל הקרן. למרות כל החששות האלה, בכל זאת נפתחו קרנות ריט בישראל, אשר אמנם בשנותיהן הראשונות לא הניבו תשואות גבוהות, בעיקר בגלל משבר הנדל"ן שפקד את הארץ, אולם בשנים האחרונות הן בהחלט רושמות זינוק חד בתשואותיהן ואט-אט מבססות את מעמדן כהשקעה מניבה. אמנם, מעמדן בישראל עוד לא משתווה למעמדן בארה"ב, אולם אין ספק כי היום הן כבר בהחלט נתפסות כאופציה נהדרת לביצוע השקעות אלטרנטיביות בבורסה.