שוק הנדל"ן בקיפאון ! מי יישבר קודם ? הקונים או המוכרים ?

"ענף הנדל"ן, ובכלל זה השמאים נמצאים כיום באי ודאות מוחלטת. קשה לתת אינדקציות למחירים כיום, שכן השוק בקיפאון וכמעט ולא מתבצעות עסקאות. מנתוני מס שבח עולה כי בהשוואה לספטמבר חלה ירידה של כ-60% בהיקף העסקאות", מציין ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים בריאיון ל-Bizportal.

"מצד אחד הקונים בחוסר ודאות בנוגע לעתידם הכלכלי וגם חלה עלייה בריבית המשכנתאות בשל העלאת מרווחי הסיכון של הבנקים למשכנתאות. מצד שני, מוכרים פרטיים לא מורידים מחיר כל כך מהר. לגבי הקבלנים המצב שונה, שכן הם רכשו קרקעות לפני כשנתיים במחירים גבוהים וגם עלויות הבנייה שלהם עד ספטמבר היו גבוהות בשל עליית תשומות הבנייה", אומר כהן ומוסיף: "לכן הקבלנים בדילמה שכן דירה שהם מעוניינים למכור היום עלתה להם ביוקר, יחד עם זאת להערכתי מי שיישבר ראשון יהיו הקבלנים"

ומה צפוי בשנת 2009 באזורים השונים בארץ?
ב"מדינת ת"א", קיימת בעיה של מצאי נמוך של דירות עממיות, הן חדשות והן יד שנייה, בסכומים של עד 1.7 מיליון שקלים, לכן איני צופה ירידת מחירים משמעותית. ייתכן ותהיה ירידת מחירים של כ-5%, אך מדובר בירידה סבירה שנובעת לרוב ממו"מ, והייתה קיימת גם לפני המשבר במקרים מסוימים.

לגבי שוק דירות היוקרה באזור ת"א, המצב שונה, שכן חשוב לזכור שהבעייתיות החלה כבר לפני שנה עם פרוץ משבר הסאב פריים והיעלמותם של תושבי החוץ ממפת הביקושים. כיום שוק זה נמצא בקיפאון מוחלט, אף שגם בימים של טרום המשבר הגיע משקלם של תושבי החוץ לכ-25% בלבד. להערכתי תהיה ירידת מחירים משמעותית בשוק היוקרה, בייחוד בפרויקטים של קבלנים.

כך למשל במתחם צמרות, שקיימת בו מסה גדולה של בנייה חברות בנייה כמו אוסיף יכולות להיות בלחץ אדיר למכור, וייתכן שייאלצו להוריד את המחירים בלפחות15%, וגם אז ייתכן שלא יהיו עסקאות. היום המחיר בדירות רגיות במתחם עומד על כ-6000 דולר למ"ר, בהשוואה ל-8000 דולר למ"ר לפני שנה. להערכתי המחיר עוד ירד לכ-5000 דולר למ"ר ואולי אף ל-4000 דולר למ"ר.

באזור הגוש הגדול יש אלפי דירות לשיווק. חברות קבלניות כמו אפריקה ישראל, שלקחו מימון גבוה יאלצו להוריד את המחירים בלמעלה מ-15% , שכן היום גם זבוב לא נכנס למשרד המכירות.

לעומת זאת בפרויקטים של קבוצות רכישה הבעיה תהיה פחות חמורה כי שם המימון מתחלק בין כל חברי הקבוצה ובדרך כלל לא קיים לחץ למכור. גם בשוק הדירות לשימור, שהוא שוק נדיר, הירידות יהיו מתונות יותר.

איפה קיים חלון הזדמנויות? כהן מציין כי בנס ציונה, באר יעקב, הוד השרון וכפר סבא קיים חלון הזדמנויות שכן המחירים עוד לא הגיעו לשיאם ביישובים אלו, ואלמלא המשבר היה בה פוטנציאל לעליית מחירים של כ-10%. מדובר ברצועה השנייה של ת"א שקהל הרוכשים הפוטנציאלי הוא קהל שבוי בעיקרו, הביקושים קשיחים אך גם קיימים היצעים.

בחיפה ובירושלים צפויה ירידת מחירים משמעותית- חיפה נמצאת מזה שנים בבעיה מיתוגית קשה, עד כה חלה בה ירידת מחירים של כ-15% והמחירים צפויים להמשיך לרדת בכ-15% נוספים. יוצא דופן הוא אזור הקריות הנחשב יציב יחסית שכן הוא מורכב מאוכלוסיה שבויה.

גם בירושלים, ובייחוד באזורים החרדיים צפויה ירידת מחירים משמעותית הן בשל היעלמות תושבי החוץ ממפת הביקושים והן בשל קשיי העמותות שתמכו באוכלוסייה באזור.

איריס בר טל - ביזפורטל

http://www.bizportal.co.il/shukhahon/bi ... mid=190115

לירן, ערב טוב.

אשמח באם תוכל להרחיב או להסביר מעט לגבי חלק מסויים בכתבה מביזפורטל:
" בחיפה ובירושלים צפויה ירידת מחירים משמעותית- חיפה נמצאת מזה שנים בבעיה מיתוגית קשה, עד כה חלה בה ירידת מחירים של כ-15% והמחירים צפויים להמשיך לרדת בכ-15% נוספים. יוצא דופן הוא אזור הקריות הנחשב יציב יחסית שכן הוא מורכב מאוכלוסיה שבויה."

ביחוד להדגשות בצבע,
והכוונה בשאלתי:
האם מדובר בכל האזורים בחיפה, האם הצפי לגבי שכונת הדר דומה לצפי בנווה שאנן או בשכונת זיו (הצמודה לטכניון)?
מה הסיבה שבקריות ישנה אוכלוסיה שבוייה ?

הסיבה לשאלתי היא שאני מתכוון להשקיע בחיפה (בעיקר בנווה שאנן ובקרבה לטכניון) אך גם הקריות באות בחשבון.

תודה
גיל

גיל ערב טוב !

העיר חיפה במשך שנים סובלת ממיתוג לקוי, שיוצר מחד, נהירת צעירים לכיוון המרכז ומאידך
אינה מושכת אוכלוסייה חדשה אליה.
בל נשכח שמלחמת לבנון שיצרה בחיפה אזור מלחמה תרם רבות ליצירת מצב זה.

באשר לירידת ערך הנכסים בכ - 15% נוספים, זוהי הערכתו של יו"ר לשכת השמאים ובתחום זה קטונתי – רבים צופים ירידת ערך הנכסים כמעט בכל אזור בארץ במידה זו או אחרת.

באשר להדגשתך בנושא הקריות והאוכלוסייה השבוייה.

הקריות עצמן נחשבות לאזור יציב מבחינת הנדל"ו למגורים כיוון שמרבית אוכלוסיתן במצב סוציו אקונומי מהממוצע ומטה ( מלבד מוצקין וביאליק ).
חלקה הגדול של האוכלוסיה הינה אוכלוסיה מבוגרת , חלק לא מבוטל מהאוכלוסיה מועסק באזור .
נוסף על כך, ישנה אוכלוסיה דתית ענפה ( מלבד קריית שמואל גם בנווה שאנן ) הקשורים לסביבתם המונה כשמונה או עשרה בתי כנסת מתנסים דתיים, בתי ספר דתיים וכד'.
בנווה שאנן אף מתגוררים מרבית הסטודנטים "הזרים" מהטכניון בשל קירבתו – לכן גם מושך יותר התעניינות משקיעים.
פרמטרים מעין אילו עולים בקנה אחד לדעתי, עם כוונתו ל"אוכלוסיה שבויה".

באשר להשוואה בין שכונת הדר לנווה שאנן :

לדעתי הריחוק המסויים של שכונת הדר ( לא ברור מה קורה עם תוכנית הרכבת הקלה ) מהתחתית פוגע באטרקטיביות של השכונה להשקעה מול נווה שאנן שמושכת מכורח הקירבה לטכניון סטודנטים חדשים כל שנה/ אנשי קבע מהאזור וכד' המעלה את האטרקטיביות להשקעה בעיר שענף הנדל"ן בה די רדום.

בכבוד רב,

לירן מורנו,עו"ד

לדעתי השקעה מצוינת, מניבה 8% תשואה והמחירים כבר ברצפה. (אני מדבר על הדר)

גם אם ירד קצת בטווח הקצר בטווח הארוך יכול בעיקר לעלות, עניין של מס' שנים ואפשר יהיה להרביץ סיבוב.

או סתם שכ"ד..

כמובן שאין לדעת מה יהיה.
ואני כבר קניתי ואקנה

ערב טוב
אני מתענין בקניה באזור הדרום,מדובר בפרוייקט שהתחיל לעלות על הקרקע, במקום שהיום הוא בטווח הטילים.
לדוגמא קרית מלאכי האם הדבר אמור להשפיע על המחיר?
והאם מצב הנדלן בארץ יכול גם הוא להשפיע על המחיר בסביבה הנ"ל?

בוקר טוב חבדניק

אין ספק כי תהייה השפעה כלשהי בבחינת מחירי המקרקעין באזור יישובי הדרום בכלל והישובים שנפגעו בפרט.
אך סוגיה זו תבחן לאורך זמן לאחר סיום הפעולות הצבאיות והשלכותיהן לעתיד.
לכן קשה מאד להעריך אם תהא ירידת ערך לנכסים ובכמה - ישנן דעות שמאים לכאן ולכאן במיוחד עקב מחיר הנכסים הנמוך גם כך באזורים רבים באזור כדוגמת ק.גת, ק.מאלכי נתיבות שדרות וכד'.

המשבר בענף הנדל"ן פוגע במחירי כלל הנכסים לאורך ארצנו, מי יותר ומי פחות אך ככלל אזורי הפריפריה נפגעים במידה רבה יותר מאזורי המרכז.
אך שוב, בעניין יש דעות רבות בנוסף לעמדת המחוקק שרוצה מאד לתמוך במעבר אוכלוסיה לפריפריה.

בכל אופן, לדעתי אם המחיר משקף ירידת ערך והוא אטרקטיבי והינך תושב האזור כשהנכס המדובר למגורים אזי יש לשקול זאת ע"פ פרמטרים אישיים לך ולמשפחתך.
אך אם הנכס להשקעה - השיקולים אחרים ואולי כדאי להמתין עד שהעשן יתבהר.
בברכת שקט לכלל תושבינו וחזק לאמץ לצהל.