מיטב ברוקראג': במשבר נדל"ן אין מפלט גם בשחרים... מיטב.

לדעתנו, החששות של בנק ישראל לגבי השפעת ירידת מחירי הנדל"ן מוגזמות
כל עוד שוק האג"ח הממשלתי יציב – סימן שהשוק מרגיש נוח עם רמת המינוף בסקטור הפרטי ובמשכנתאות בפרט ולא חושש ממשבר חובות




• אז למה לא לקנות בנק מזרחי?
• אולם, מי שחושש ממשבר חובות בתחום המשכנתאות בישראל צריך להימנע לא רק מהשקעות בבנקים אלא גם להקטין אחזקות באג"ח ממשלת ישראל.
• איפה כן יש לחשוש –רמת המינוף הגבוהה של הסקטור העסקי מהווה איום יותר משמעותי למערכת הבנקאות.


בשיחות טלפון עם משקיעים אנחנו מזהים עליה במפלס הדאגה לגבי ההשלכות של התקררות שוק הנדל"ן על הבנקים ועל בנק מזרחי בפרט. לאחרונה, ההדלפות של תמלילי השיחות הפרטיות בין נגיד בנק ישראל לשר השיכון, מלבים את חששות המשקיעים.

אנחנו גם שותפים לתזה הגורסת כי שילוב של עליה באבטלה וירידה במחירי הנדל"ן תביא לעליה בהפרשות להפסדי אשראי בתחום המשכנתאות. אולם ראוי לשים את המימדים של הבעיה בפרספקטיבה נכונה. אין כמו לעמוד בפסגות האלפים האוסטרים כדי לקבל פרספקטיבה נכונה. מצ"ב פרסומת אמיתית (לא בדויה!!) משנת 2007 של בנק RAIFAISSEN - הבנק השני בגודלו באוסטריה. כדאי להקשיב לקטע הווידיאו שמסביר יותר מכל תיאור מילולי למה שוק המשכנתאות בישראל הוא אי של שפיות בעולם בו בנקים השתוללו, עודדו עודף מינוף ולא הפעילו תנאי חיתום בסיסיים ושיקול דעת מינימאלי.

http://www.youtube.com/watch?v=OjXl61uKq8c

(מה הרקע לפרסומות? אחרי התפרקות ברית המועצות, הבנקים האוסטרים התחילו להתרחב בצורה אגרסיבית במזרח אירופה. הפרסומות מציג בצורה די מצחיקה איך בנק RAIFAISSEN מוכן לתת משכנתאות בהונגריה רק על בסיס השווי של הדירה מבלי לבקש תלושי משכורות ולבצע ניתוח כלשהי לגבי יכולות החזר של הלווים. להוסיף חטא על פשע, נזכיר שרוב הלוואות אלו ניתנו באירו או בפרנק שוויצרי כדי ליהנות מריבית נמוכה ועל בסיס ההנחה שהונגריה תצטרף לגוש האירו. בפועל, הונגריה לא הצטרפה לגוש האירו, הכלכלה התרסקה, המדינה קיבלה סיוע מה-IMF ב- 2008 ושוב התדפקה על פתחו ב-2011. האזרחים ההונגרים אינם מסוגלים לעמוד בנטל המשכנתאות והממשלה ההונגרית כבר השיקה תוכנית להקטין את נטל החוב תוך קיבוע של שער החליפין של הפוינט ההונגרי לצורך חישוב החזר המשכנתא.

מסקנות:
1. גם עם נראה הרעה במצב הכלכלי של נוטלי המשכנתאות – לא נגיע לרמה של הפרשות שתאיים על התשואה הדו-ספרתית על ההון שבנק מזרחי מציג. זה הזמן להביע אמון בעם המשתכן בציון - משכנתאות תוצרת כחול-לבן הן איכותיות וסולידיות. השילוב של עלייה בדרישות ההון ועליה בהפרשות בתחום המשכנתאות יכולה להוביל לירידה חדה בתשואה על ההון של מזרחי . החישובים שלנו מראים שגם במקרה קיצוני התשואה על ההון תעמוד על 10% לעומת הרמה הנוכחית של 14% (ההפרש של 4% מיוחס 75% לעלייה בדרישות הון כ-25% לנרמול הפרשות למשכנתאות). במכפיל של 0.9 על ההון הבנק אינו זול – לא בהשוואה מקומית או בינלאומית- אולם, לאורך זמן מכפיל 0.9 במזרחי מגלם תשואה פנימית דו-ספרתית על ההשקעה .
2. אם השוק באמת מודאג מרמת המינוף בסקטור הפרטי והמשכנתאות בפרט, חששות אלו יבואו לידי ביטוי בעליית תשואות לא רק באג"חים של הבנקים אלא גם באג"ח הממשלתי !!! בעקבות משבר 2008 המשקיעים מניחים שחלק מהחוב של הסקטור הפרטי יעבור למאזן הסקטור הציבורי כדי לייצב את המערכת הבנקאית ( מה שמכונה באנגלית SOCIALISATION OF DEBT) בעקבות ה- VIENNA INITIATIVE ב-2008 הממשלה האוסטרית הצליחה לייצב את מערכת הבנקאות האוסטרית למשך שנתיים, תוך התחייבות של כל הבנקים ממערב אירופה שפעלו במזרח אירופה להמשיך לתת הלוואות לאזור. הפעם הבנקים במערב אירופה עומדים בלב המשבר ומקטינים אשראי מחוץ לשווקים הביתיים שלהם. לכן, הפעם ממשלת אוסטריה תצטרך כנראה לתמוך במערכת הבנקאית שלה החשופה לאשראי צרכני מאד בעייתי במזרח אירופה- ולכן דירוג ה-AAA שלה עומד בסימן שאלה (ראה גרף מטה על המרווח בין ממשלת גרמניה לבין ממשלת אוסטריה). הבנק המרכזי באוסטריה הנחה לאחרונה את הבנקים האוסטרים להקטין את ההלוואות שהם מעמידים מחוץ לגבולות המדינה. בישראל האפיק הממשלתי מתנהג ביציבות- כל עוד שוק האג"ח הממשלתי לא מתפרק, סימן שהשוק מרגיש נוח עם רמת המינוף בסקטור הפרטי ולא חושש ממשבר חובות רציני בתחום המשכנתאות .

מי שחושב אחרת מאיתנו וחושש ממשבר חובות גדול בתחום המשכנתאות בישראל צריך להימנע לא רק מהשקעות במערכת הבנקאית (אג"חים או מניות) אלא גם להקטין אחזקות שלו באג"ח ממשלת ישראל.
תנאי הפתיחה לחוב הממשלתי כבר פחות טובים . קיימת מגמה של קיטון בהכנסות (מס רכישה ושבח, מס רווח הון והירידה במס שכר ומס חברות בדרך) ליד עלייה בהוצאות (מחאה חברתית, בקרוב עלייה במקבלי דמי אבטלה) שתוביל לעלייה בגיוסי חוב והרעה של יחס החוב הממשלתי לתוצר. תוסיפו לזה משבר נדל"ן ומשכנתאות – ותקבלו מתכון לעלייה חדה בתשואות האג"חים ממשלתיות