עליית המע"מ והיטלים שונים דוחפים לעליות מחירים בשוק הנדל"ן.

בחודש האחרון היו לקבלנים סיבות רבות להעלות את מחירי הדירות. לאחר חודשים ממושכים שבהם דישדשו בין הקפאת פרויקטים לעצירת שיווק והורדת מחירים, נראה כי הם נכנסים כעת לתקופה טובה יותר. הם יכולים ליישר את הגב, לנפח מעט את החזה ו"להתריע" מפני עליות מחירים צפויות, של עד 5%.
אז מה היה לנו? מצד אחד, זינוק של 33% במכירת דירות חדשות במאי בהשוואה למאי אשתקד, עלייה מתונה של 3% במכירת דירות חדשות בחמשת החודשים הראשונים של 2009 לעומת 2008. מצד שני, עליית מע"מ מ-15.5% ל-16.5% החל ביולי והטלת היטלי יבוא על ברזל והעלאת האגרות בגין עובדים זרים. איפה כל זה ואיפה ההבטחות של נתניהו להוריד את מחירי הדירות?
מומנטום לעליית מחירים
בתיאוריה, עליית המע"מ ב-1% מעלה לא רק את עלות הדירה, אלא גם את העלויות הנלוות - החל במס הרכישה שמוטל על הדירה וכלה בכל השירותים האחרים שגם עליהם יש לשלם מע"מ. הפרמטרים הנוספים עשויים להסתכם בעשרות אלפי שקלים.
"עליית המע"מ גרמה לכך שרוכשים הקדימו אצלנו תשלומים בסדר גודל של כ-5 מיליון שקל כדי לחסוך את הפער", מספר ראול סרוגו, סגן נשיא התאחדות הקבלנים ובעלי החברה לבניין סרוגו. "בנוסף, בכוונתנו להעלות את מחיר הדירות. אם אני מוכר דירה ב-1.5 מיליון שקל ובמקום להעביר למדינה 15.5% מע"מ אני מעביר 16.5%, נשאר לי פחות כסף בנטו. קיים כיום מומנטום לעליית מחירים, בין היתר בשל עליית היטל היבוא על הברזל והאגרות על עובדים זרים. מדובר באחוז פה ואחוז שם, אבל בסופו של דבר זה משמעותי. כל הנבואות השחורות שחזו לנו בסוף 2008 הן לא נכונות. הביקוש עדיין גבוה מההיצע. אנחנו כבר העלינו מחירים, וידוע לי שגם אחרים העלו".
"המע"מ ייספג בחלקו על ידי הדייר ובחלקו על ידי הקבלן", מסביר אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת הנדל"ן רוטשטיין. לדבריו, "היזמים צריכים לשמור על רווח מסוים כדי לבנות פרויקט, ועליהם לשמור על אותו רווח על רקע ייקור עלויות הבנייה. לכן לא תהיה להם ברירה אלא לגלגל את זה לכיסו של הצרכן. אנחנו לא העלינו את המחיר באופן אוטומטי, אבל אין ספק שמחיר הדירה יעלה. לדעתי העלייה היא בטלה בשישים, ולכן תעוכל על ידי הצרכן, בין היתר בשל המחסור האדיר בדירות חדשות".
בגישה דומה מחזיק גם אבי זייתוני, מנכ"ל חברת הבנייה א. זייתוני. "עליית המע"מ גרמה ללקוחות לקבל החלטה ולסגור עסקה בזמן קצר מהרגיל", הוא טוען. "בשבועיים האחרונים רוכשים רבים ביקשו להקדים אצלנו תשלומים ואלה שהיו קראת סגירת חוזים קיבלו החלטה. החל ביולי העלינו מחירים בכ-2%, בין היתר על רקע ההתעוררות בשוק".
"אנחנו עדיין במיתון"
ואולם, יש מי שחולק על הקבלנים. "האם עליית המע"מ תגולגל אל הלקוח באופן אוטומטי?" שואל יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ארז כהן. "התשובה היא - ודאי שלא. לא בהכרח נראה עליות מחירים". לדבריו, העמסת המע"מ על הצרכן עשויה לבוא לידי ביטוי בעיקר באזורי ביקוש, בניגוד לאזורי פריפריה.
לדברי כהן, "בשוק עולה אפשר להעלות מחירים בלי בעיה. אז הקבלן יעלה את המחיר לא ב-1% אלא ב-5%. לדעתי זה מה שהיזמים רוצים שיהיה, אך הדבר לא יקרה בפועל. בניגוד למה שרבים טוענים, אנחנו עדיין במשבר כלכלי, ונכון להיום עדיין מבחינים במיעוט של עסקות. עליית מחירים עשויה לעצור אותן, ולכן להערכתי לא ניתן יהיה להשית את עליית המע"מ על הצרכן.
"חלק מהיזמים לחוצים להזרים כסף לבנק, ולכן לא ייקחו סיכונים ויעדיפו לספוג את העליות במע"מ ובעלויות. הקבלנים מדברים על עליות מחירים, אבל הסיבה האמיתית לדברים היא רצונם לזרז את כמות העסקות. זה יותר תרגיל שיווקי מאשר העלאת מחירים בפועל".
עו"ד ורו"ח משה כדר, המתמחה במיסוי וחבר בקבוצת רואי החשבון אליוט גרופ ישראל, מעריך כי עליית המע"מ עשויה להניע צרכנים להעדיף לבצע עסקות בשוק הדירות מיד שנייה. "עליית המע"מ אינה משמעותית, אך מעצבנת ומכעיסה", אומר עו"ד כדר. "זה לא ימנע פעילות במשק, אבל בהחלט יגרור עליית מחירים כוללת. הדבר עשוי להרתיע את הצרכן מלבצע עסקות עם הקבלנים ולעורר את שוק הדירות מיד שנייה".
סמנכ"ל השיווק של חברת שיווק הדירות אלדר, רוני כהן, סבור כי עליות המחירים הן כבר דבר מוגמר. "בחודשיים האחרונים יש כל הזמן תיקון ועליית מחירים. לא מדובר באיומים ריקים מתוכן של הקבלנים, שכן המחירים באמת עלו בכ-3%-5% והמגמה היא של המשך העלייה במחירים. בסופו של דבר הצרכנים מבינים שהשוק לא מסתחרר כלפי מטה, וכי המחירים במגמת עלייה".
כהן מאמין כי "גם מחירי דירות יד שנייה ממשיכים לעלות. המוכרים מנצלים את מצב הקבלנים ויש להם יתרון בכך שהם מציעים פינוי מיידי. צריך לזכור שהריביות במשכנתא עדיין נמוכות והכסף שבבנק מניב מעט מאד תשואה. כל אלה יוצרים הרבה מאוד עסקות בדירות החדשות, על אף עליות המחירים".

http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 10_1099096