ממה חוששים הקבלנים ?

העיתונות העולמית מתפעלת מביצועיו של שוק הנדל"ן הישראלי ומכנה אותו "אחד הטובים בעולם". השבוע פירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הודעה, שלפיה נרשמה עלייה בשיעור 33% במכירת דירות חדשות שנבנו ביוזמה פרטית במאי, לעומת מאי 2008.


אז אם המצב כל כך טוב, מדוע מקטינים הקבלנים את מספר התחלות הבנייה וממעטים להיכנס לפרויקטים חדשים? כי כנראה שהמצב לא כל כך טוב. מאז תחילת המשבר חל שינוי משמעותי בהרכב רוכשי הדירות. תושבי החוץ, שהגבירו מאוד את הביקוש לדירות היוקרתיות, נעלמו כמעט לחלוטין. הזוגות הצעירים - הקבוצה הגדולה ביותר בין רוכשי הדירות - צימצמו מאוד את רכישותיהם, גם משום שהבנקים למשכנתאות החמירו את הבדיקות שהם מבצעים לצורך אישור הלוואת המשכנתא, וגם משום שמצבם בשוק העבודה הוא הפגיע ביותר.

השוק כיום מתבסס על שני סוגי רוכשים: משפרי דיור ומשקיעים. משפר הדיור מעוניין למכור את דירתו ולרכוש במקומה דירה איכותית יותר, אם כי בדרך כלל ברמת מחירים בינונית, והמשקיע, מחפש דירות להשקעה במקום אפיקים אחרים שאינם אטרקטיוויים כיום. הביקושים שמייצרים משפרי הדיור והמשקיעים, שעל פי מינהל הכנסות המדינה מהווים כשני שלישים משוק הנדל"ן למגורים, מלובים במיוחד על ידי הריביות הנמוכות של הלוואות המשכנתא - הנמוכות מאז ומעולם.

אבל מדובר במצב זמני. מחסור בהשקעות אטרקטיוויות הוא גורם נזיל, שעשוי לשנות כיוון במהירות - כשיתפתחו ערוצים טובים אחרים להשקעה, יצנח מספר המשקיעים בשוק הנדל"ן; וכשיעלו הריביות על המשכנתאות - ייעלמו גם קונים רבים.

מצוקת הזוגות הצעירים, כך נראה, תימשך לפחות בחודשים הקרובים. גם גאות של חודשיים-שלושה, הנובעת בחלקה מגורמים עונתיים, לא יכולה להסתיר את הבעיה.

הקבלנים יודעים דבר נוסף: בניגוד להצהרות שהשמיע ראש הממשלה בנימין נתניהו, שלפיהן הוא יפעל להורדת מחירי הדירות, בפועל מופעלים לחצים כבדים דווקא לכיוון ההפוך. העלאת המע"מ, היטלים על ברזל מיובא, הכפלת אגרות על העסקת עובדים זרים - כל אלה יגדילו את עלויות הבנייה בכ-40 אלף שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת, שמחירה כמיליון שקל.

אילו השוק היה באמת במצב טוב, הקבלנים היו מעלים מיד את המחירים, בגובה התוספת שהם נאלצים לשלם על עלויות הבנייה. בפועל, אם יעלו את המחירים - לא בטוח שימצאו קונים.

אריק מירובסקי - דה מרקר
http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 097446.xml