רכישת דירה על הנייר , כמה ניתן לחסוך ?

רכישת דירה על הנייר נחשבת לפעולה כלכלית מושכלת ונכונה. היזמים מעדיפים להתחיל לשווק את הפרויקטים שלהם בשלב טרום הבנייה, כדי למהר ולהחזיר את ההלוואות שקיבלו לצורך הקמת הפרויקט מהבנקים ובכך להגדיל את הרווחים שלהם בפרויקטים. אולם הרוכש מסתכן ברכישת דירה שטרם הוקמה, ולמרות חוק חפציבה שנועד להגן על עיקר ההשקעה בדירה, עדיין יש סיכוי שהמוצר הסופי לא יהיה לשביעות רצונו.


משרד הפרסום אזימוט, אחד מהבולטים בשוק בפרסום ובליווי שיווקי ליזמי נדל"ן בארץ, בדק כיצד השפיעה הרכישה המוקדת של הדירות על המחירים בקרב שש חברות נדל"ן הבונות ומשווקות 22 פרויקטים בפריסה ארצית. הסקר נערך בין ינואר 2008 ליוני 2009. התוצאה היתה חד־משמעית - מחירי הדירות זינקו בתקופת הבנייה בשיעור ארצי ממוצע של 17%.



עם החברות שנבדקו נמנו אפריקה ישראל, צמח המרמן, דורון לוי, מ. אביב מפעלי בנייה, צרפתי ובוני התיכון. הנתונים מבוססים על מחירוני החברות המשווקות והיזמים.


נתניה. עלייה ממוצעת של 22% מתחילת השיווק ועד סיומו צילום: נמרוד גליקמן

שוק השיווק בענף הדיור ביצע בעשור האחרון קפיצת מדרגה בכל הנוגע להדמיית הנכס. מצגות מושקעות, דירות לדוגמה עם ימי ביקור מסודרים ואף הקמת ביתנים להצגת דירות לדוגמה במתחם הפרויקט עוד בטרם החלו העבודות במקום נהפכו לסטנדרט. למרות הכדאיות, רק 32% מתוך 297 מתעניינים ברכישת דירה בפרויקטים שנבדקו העידו שהם שוקלים לקנות דירה על הנייר לפני שהחלה בניית הפרויקט - או לפני ביקור בדירה לדוגמה. כמחצית מהם (53%) אמרו שיעדיפו לרכוש דירה בשלב הבנייה המתקדמת ואילו 15% ציינו ששלב בניית הפרויקט אינו רלבנטי להחלטת הרכישה.

"באופן לא מפתיע, רק כשליש מהציבור שהשתתף בסקר העיד כי יהיה מוכן לרכוש דירה על הנייר", אומר בני קרת, מנכ"ל אזימוט. "הציבור הישראלי מעדיף להמתין עד שהוא יכול 'למשש' את הדירה לפני שיחליט לרכוש אותה, גם במחיר של תשלום גבוה יותר עבורה. כמו כן, למיתוג ולמיצוב הפרויקט בישראל, תהליך שאורך כמה חודשים מרגע היציאה לשיווק, יש תפקיד מכריע ברמת הפופולריות של הפרויקט, כמו גם ליכולתו של היזם להעלות מחירים ככל שמתקדם קצב בניית ושיווק הפרויקט".

חיים קקון, מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, מאשר שהדירות האחרונות בפרויקטים הן לרוב יקרות מאלה שנמכרו בתחילת השיווק, ומסביר: "דירה מושלמת שמוכנה לאכלוס מיידי נמכרת בדרך כלל כשהפרויקט עצמו וסביבתו כבר עברו פיתוח. יש יתרון ברכישת דירה בשלב זה של הפרויקט, מאחר שמקבלים מוצר מוגמר לכניסה מיידית. לא פחות חשובה היא העובדה שאין צורך בערבויות ובביטחונות, וגם אין צורך לשלם שכר דירה על דירת מגורים במקביל".


לדברי קקון, בראשון לציון למשל עלו מחירי הדירות על הנייר בשנתיים האחרונות בשיעור של כ־30% עד להשלמת הבנייה. בפרויקט ראשון הקטנה שבונה החברה בעיר נותרו למכירה כמה פנטהאוזים, ואנשים מוכנים לשלם יותר לקבלן עבור כניסה מיידית.


עוד מגלה הסקר כי בפריפריה, בייחוד באזורים עתירי ביקוש ומיעוטי היצע בצפון, נרשמו עליות מחירים בשיעורים גבוהים עוד יותר של עד 21% מתחילת מכירת הדירות עד השלמת מכירתן. עם זאת, נרשמו גם מקרים של עלייה באחוזים בודדים בלבד מחוץ למרכז, במקומות שבהם רמת ביקושים נמוכה.


"למשתנים כמו היצע וביקוש יש תפקיד מכריע יותר בעליית המחיר בפריפריה מאשר במרכז", מציין קרת. בבדיקת מחירי הדירות בצפון הארץ נמצא שמחירה הממוצע של דירה בצפון הארץ (חדרה עד נהריה) עלה בתקופת הבדיקה בשיעור של 14% בממוצע. נמצאו הבדלים גדולים מאוד בין ערים כגון נהריה, כרמיאל, טירת הכרמל וקריית שמונה, שבהן נרשמו עליות של אחוזים בודדים בלבד, לבין אזור חיפה וסביבתה (הקריות) ויישובים כגון טבעון ויקנעם, שבהם נרשמו עליות מחירים של עשרות אחוזים.

"אף שחיפה היא העיר השלישית בגודלה בישראל עם אוכלוסייה המתקרבת ל־300 אלף תושבים, הסתכמו התחלות הבנייה בעיר בשלוש השנים האחרונות ב־400 יחידות דיור בלבד", אומר שלומי בטאן, משווק נדל"ן המתמחה בשיווק מתחמי דיור בצפון. "הדבר הקפיץ את המחירים ובא לידי ביטוי בהבדלי מחיר גדולים של 12% בממוצע ויותר בין המחיר בתחילת השיווק לבין מחיר הדירות לקראת סיום שיווק הפרויקט". לעומת זאת, בטאן אומר שבאזורים כמו קריית שמונה ובכמה מהשכונות בנהריה ובכרמיאל גרם ביטול ההטבות על ידי הממשלה בשנת 2003 לחוסר כדאיות לרכוש דירות באזור ולהגירה שלילית לעבר המרכז. "דבר זה גרם ליזמים לשמור על רמות מחיר נמוכות גם בשלבים מתקדמים של הפרויקט - העיקר למכור. היצע שאין לו ביקוש יכול בהחלט לגרום לירידה בערך הנכס בשלב שבין תחילת השיווק לסיומו, אם כי מדובר במקרים בודדים בלבד".


מוטי אשגב, המתמחה אף הוא בשיווק בצפון הארץ, טוען שכוחות השוק העיקריים בצפון הם היצע הדירות וקהל הרוכשים, המורכב כמעט כולו מזוגות צעירים וממשפרי דיור ולא ממשקיעים. "בכל הנוגע לעליית מחירי הדירות לאורך חיי הפרויקט, יש לשער שמצב השוק הנוכחי ישפיע גם בעתיד, בעיקר בגלל העובדה שהבנקים החמירו את תנאי המימון והקבלנים אינם אצים לממש פרויקט", אומר אשגב. "גם אם החליטו לממשו, הם יציעו מחיר אטקרטיבי מאוד והנחות כבר בשלב השיווק הראשון".


אבי צרפתי מחברת שמעון צרפתי ובניו אומר שנהוג להעלות את מחיר הדירות לאורך חיי הפרויקט בשיעור של 6%–8%, אולם כוחות השוק ובעיקר מצב הנדל"ן ביישוב או באזור שבו משווק הפרויקט הם גורם דומיננטי שיקבע את רמות עליות המחיר. אשדוד, שסובלת לדבריו ממחסור בקרקעות בצד רמות ביקוש יציבות, בלטה בארבע השנים האחרונת עם עליות מחירים בשיעור של כ־30% במחירי הדירות לאורך תקופת הבנייה. לעומת זאת, אומר צרפתי: "באשקלון המצב הפוך. יש עודף בקרקעות ומחירי הנדל"ן כמעט לא זזו בשנים האחרונות. העלייה שם קטנה הרבה יותר".

http://www.calcalist.co.il/real_estate/ ... 85,00.html