נדל"ן להשקעה: השאלות הפתוחות מאחורי השווי ההוגן. מגדל.

בתחילת שנת 2011 פרסמה הרשות לניירות ערך הנחיה חדשה בקשר לסעיף החשבונאי "נדל"ן להשקעה" שמופיע במאזנים של כמעט כל חברות הנדל"ן. על פי ההנחיה החדשה, החברות חייבות בגילוי מידע מפורט הרבה יותר ממה שהיה נהוג בעבר בסעיף זה, ולא בכדי. אחרי הכול מדובר באחד הסעיפים החשובים והמהותיים בדו"חות הכספים של חברת נדל"ן בכלל וחברת נדל"ן מניב בפרט.

נדל"ן להשקעה הוא נדל"ן שמוחזק על ידי הבעלים או על ידי חוכר בחכירה מימונית לצורך הפקת הכנסות שכירות ועליית ערך הונית . במילים אחרות, הנדל"ן הזה לא אמור להיות מוחזק לשם מכירה במהלך העסקים הרגיל של החברה או לשמש בייצור, בהספקת סחורות, במתן שירותים או לכל מטרה מנהלתית אחרת. העובדה כי הנכסים הללו מניבים תזרימים שאינם תלויים ביתר הנכסים של החברה מבדלים אותם מנכסי הנדל"ן האחרים שבבעלות החברה.

הטיפול החשבונאי בנדל"ן להשקעה מתבסס על התקן החשבונאי הבינ"ל (IFRS) שלפיו מורשות חברות נדל"ן לשערך את הנכסים להשקעה לפי השווי ההוגן (אם כך בחרו להציג אותו. הן יכולות להציג אותו גם לפי עלות מופחתת) כאשר עליית שווי נרשמת כרווח בדו"ח הרווח וההפסד של החברה וירידת שווי כהפסד. על פי ההנחיה החדשה, נדרשת כל חברה להוסיף לנתוני השווי ההוגן של נכסי נדל"ן להשקעה נתונים רבים ומהותיים אשר כוללים בין היתר: נתונים לגבי מימון הנכס, שעבודים על הנכס, שוכרים מהותיים, נתונים שצופים פני עתיד בכל הנוגע להכנסות והשבחות הנכס ונתונים על ההנחות הכלכליות שבבסיס הערכת השווי והשוואה לתקופה קודמת.

עם זאת, למרות ההנחיות החדשות עדיין נותרו מספר שאלות פתוחות כך שהאינפורמציה למשקיע עדיין לוקה בחסר:

1. החברה מזמינה את הערכת השווי משמאי מקרקעין שהיא בוחרת והיא גם שמשלמת את שכר טרחתו, ולא מדובר בעניין של מה בכך. לראיה, כאשר החברות האלו מתנהלות מול הבנק תהליך בחירת השמאי שונה בתכלית. את הערכת השמאות שמביאה החברה לבנק, עורך שמאי שנבחר מתוך רשימה סגורה של שמאים שאושרו על ידי הבנק, כך שגם שכ"ט (שגם במקרה הזה משולם על ידי החברה) נתון למו"מ בגבולות צרים. קיומה של רשימה כזו יוצרת מחויבות בין השמאי לבנק ומקטינה את תלות השמאי בחברת הנדל"ן. מה שמעודד אובייקטיביות גם בקרב השמאים הקטנים שמעוניינים להמשיך לבוא במגע עם החברות מרובות הנכסים.

2. על פי ההוראות להערכת השווי ההוגן הגישה המועדפת היא להשוות את ערך הנכס לעסקאות נוכחיות בנכסים דומים, אם אין עסקאות כאלו אז להשוות לעסקאות נוכחיות בנכסים לא דומים תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות ואם גם זה וגם זה לא רלוונטי יש להשוות לעסקאות עבר תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות, בעיקר התאמת הזמן שחלף. הוראה זו מעלה את השאלה אילו התאמות עושה שמאי שנאלץ לפעול בתקופות שאין בהן עסקאות, זמני מיתון או קיפאון (ההוויה הנוכחית במזרח אירופה, למשל). דבר ידוע הוא שמרבית הערכות השווי שמבצעים שמאים לנכסים במזרח אירופה מתבססות על נתוני היצע ולא על עסקאות בפועל. אם כך, כיצד יודע השמאי לבצע התאמה בין מחיר מבוקש לשווי בפועל?

3. בחלק מהנכסים (וזה נתון לשיקול דעתה של הנהלת החברה) מנהלי החברה הם אלו שמעריכים את שווי הנכסים לפי שיקול דעתם ומקצועיותם. נשאלת השאלה באיזו מידה אנו סומכים על האובייקטיביות שלהם ככל שהדבר נוגע לאומדנים הנדרשים לצורך עריכת שומה?

4. ועוד בנושא הזה, מדוע לא מחייבים את החברות לציין מה הוא היקף הנכסים אשר הוערך ע"י בעל מקצוע בלתי תלוי ומה ההיקף שהוערך ע"י ההנהלה?

5. בנוסף, היינו רוצים לדעת, בתור משקיעים בחברה, האם בדירקטוריון החברה ישנם בעלי מקצוע שיכולים לבחון את סבירותן של ההערכות השונות הן של בעלי המקצוע והן של הנהלת החברה.

6. וגם, מה היכולת והאחריות של רואה החשבון בבקרה ובחינת הסבירות של עבודת השמאי? ומה לגביי הנכסים שהחברה עצמה העריכה את שווים?

7. ודבר אחרון אך לא פחות מהותי, מי נוטל אחריות על הערכת שווי שמתבררת כרחוקה משמעותית מהשווי בפועל? במילים אחרות, איזה כתב שיפוי מקבל השמאי מהחברה?

לסיכום, הרשות עשתה צעד גדול קדימה בחיוב החברות במתן מידע מקיף בפורמט אחיד לגבי נתונים מהותיים. אולם, המלאכה טרם נסתיימה וגם בהוראות החדשות עדיין חסרים נתונים מהותיים אשר עשויים לשפוך אור ולשנות החלטות ואפילו מדיניות השקעה בהקשר זה.

יובהר כי לכותב ו/או לחברה שבה הוא מועסק ו/או לחברות קשורות אליה עשוי להיות עניין אישי ו/או החזקות בניירות ערך ו/או בנכסים פיננסיים ו/או באפיקי ההשקעה המוזכרים בכתבה. אין הכתוב מהווה ייעוץ/שיווק להשקעות ו/או למס והוא אינו בא להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא ו/או מתן ייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ מקצועי על ידי יועץ/משווק השקעות מוסמך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של הקורא