המלצה על מסלול משכנתא

שלום חברים
בשעה טובה סגרתי על דירה,
בשעה רעה הגיע הזמן למשכנתא (600אלף)
יש את סוגיית המסלולים,
האם כדי ללכת על הפריים בכ 400אלף
ו 100אלף במסלול קבוע+מדד ועוד 100אלף במשתנה כל 5שנים
אודה על כל תשובה מלומדת

תודה מראש
אלונזו

אני חושב שעוד קצת מידע יסייע לאנשים כאן לעזור לך... כמו:
רמת ההכנסה החודשית
סכומי כסף שמשתחררים בשנים הקרובות (קה"ש...)
עליה צפויה בהכנסה החודשית
משפחה (כמה ילדים, האם מתוכננים ילדים בקרוב..)
וכו'

אביעד, תודה על התשובה
אנו מצפים לילד ראשון, הכנסתנו היא בסביבות 20אלף יחד ולא אמורה לעלות
ואין באופק קה"ש

שאלה ראשונה, האם ללכת על מטבע חוץ או על שקל.

הלוואה במטבע חוץ, שקולה בדיוק לביצוע שורט. יש צ'ופר בצידה, של ריבית יותר נמוכה מהריבית בישראל. אבל עדיין, אנחנו בשוק שבו הדולר יכול לנוע באחוז שלם ביום מול השקל. ושוק מטבע החוץ בלתי צפוי לחלוטין. הכל יכול להיות. כאשר מרוויחים בשקלים ומשלמים במטבע חוץ, יש סיכון, וצריך לקחת את זה בחשבון. מי שלקח הלוואה בדולרים ב 4.2 שקל לדולר למשל, הרוויח בענק. אבל מצד שני מי שלקח הלוואה ב 3.2 שקל לדולר, (כרגע לפחות) אכל אותה לא רע.

לגבי הלוואה בשקלים. כיום, המסלול הזול ביותר הוא עדיין מסלול הפריים. הוא גם מסלול מסוכן פסיכולוגית, כי מי שמתמודד בקלות עם ריבית של 3%, יכול להתחיל להאנק תחת הנטל בריבית של 5%. עוד יתרון שיש כיום למסלול הפריים הוא שכאשר האינפלציה מרימה את ראשה, מרוויחים אותה.

מצד שני, אם לוקחים הלוואה בריבית קבועה, בסביבת ריבית נמוכה (וכרגע הריבית עדיין נמוכה), הרי שמרווחים בענק כאשר הריבית עולה. כמו כן, כאשר הריבית יותר גבוהה מהריבית שהתחייבתם עליה, יש אפשרות בדרך כלל להחזיר את ההלוואה (או למחזר אותה) ללא קנס. כי לבנק זה כדאי שכן הוא יכול להלוות את אותו הכסף יותר ביוקר.

בין ריבית קבועה לבין פריים יש כל מיני סוגי ביניים של ריבית משתנה פעם בכמה שנים.

נשארת השאלה האם לבחור מסלול צמוד, או מסלול שאינו צמוד. גם כאן, אי אפשר לדעת. היו שנים עם אינפלציה של 0%, ואילו בשנים האחרונות מפספסים את יעד האינפלציה מלמעלה.

סיכום
-אי אפשר לחזות מה יהיה עם הריבית. בטח לא בטווח של 20 שנה.
-אי אפשר לחזות מה יהיה עם האינפלציה. אולי היא לא תגיע ל 10% שנתי, אבל היא בהחלט יכולה לנוע בטווח של 0-5.
-אי אפשר לחזות מה יהיה עם הדולר/ארו.

יכול להיות שהייתי לוקח מהיום 25% הלוואה בריבית קבועה, על מנת "לתפוס" ריבית נמוכה. השאר בפריים (כרגע), ונמצא עם היד על הדופק מתי לברוח מהפריים.

ככל שאתה מתכנן יותר "להיקרע" בתשלומים בהתחלה, ככה יותר כדאי להיות בהתחלה בפריים. אם אתה מתכנן ללכת באיזי, לתקופה ארוכה, צריך לשקול חלק יותר גדול בריבית קבועה כדי "לתפוס" יותר הלוואה זולה לטווח ארוך.

וכמובן שכל מה שאני כותב הוא ללא אחריות, וכו' וכו'. משקף דעתי האישית שיכולה להיות לא נכונה.