נדל"ן מניב.

היי לירן !

רכישת דירה להשקעה היא עסקה המורכבת מפרמטרים רבים שחסרים בנתוני שאלתך.
(כגון : מה ההון האישי המושקע, מה טווח עלות ההשקעה, טווח זמן, התשואה המתבקשת ועוד )
בשנים האחרונות, עם גאות ענף הנדלן ועליית המחירים שלא פסחה על מחירי השכירויות הדבר נהפך לשיחת היום - אלו שהיו בידם נכסים מבעבר, עם עליית המחירים גילו תשואות נהדרות עם הגאות שהגיעה, כביכול ללא מאמץ רב. לא כך הדבר בכל עסקה ויש לבחון עסקה זו כהשקעה לכל דבר ( בשונה מדירה למגורים שלעיתים הפרמטרים האישיים/משפחתיים גוברים על עקרונות כלכליים )

באשר להשקעות נדל"ן בפריפריה, אכן הן מציגות תשואה עודפת על אזורי המרכז אך הסיכון בהן גבוה יותר.
בל נשכח שאם הדירה אינה מושכרת מס' חודשים מהשנה התשואה משתנה לחלוטין ומפרה חולבת יכולה להפוך לאבן שואבת. כח הקנייה באזורים אלו נמוך יותר ושוק העבודה פגיע יותר - נתונים אלו יש לקחת בחשבון, יש לבחון בכל אזור פוטנציאלי להשקעה את ההיצע והביקוש בשטח - לעיתים השמועה לא הכי נכונה.

נתונים שפורסמו לאחרונה הציגו את העיר חיפה כמציגה את התשואה החיובית ביותר בענף השכירויות, אזור באר שבע בסביבות האוניברסיטה מציג תשואות חיוביות יפות אך שוב לא את התשואות שהציג לפני שנה או יותר כי גם שם רמת מחירי הנכסים עלתה.

אזור בת-ים חולון הנושק לתל-אביב מציג תשואה לא רעה בסיכון יחסית נמוך.

לדעתי האישית, שדרות מהווה סיכון גבוה להשקעה מסוג זה בכל תקופה, קל וחומר בתקופה מעין זו בה מצב הביטחון רעוע וענף הנדל"ן בקיפאון.

על קצה המזלג באשר למשפט "השכירות תחזיר את המשכנתא" – במידה התשואה על הנכס (השכירות המתקבלת פחות הוצאות שונות אם ישנן בשוטף) גבוהה מעלות ההלוואה ( ריבית + קרן), בחישוב שנתי/חודשי, אזי ה"שכירות מחזירה את המשכנתא" אך יש לקחת בנוסף מקדם ביטחון כיוון שכפי שציינתי ישנם פרמטרים רבים העלולים להפתיע בדרך, ובדר"כ הדרך בהשקעות אלו די ארוכה ומפותלת.

בכבוד רב,

מורנו לירן,עו"ד