מכירת דירת מגורים מאפשרת בקשת פטור ממס שבח, אך לא תמיד כדאי

ערב פרסום הרפורמה במיסוי דירות מגורים, נציג מספר חלופות בהן עדיף לא לבקש את הפטור הניתן ממס שבח במכירת דירת מגורים, שלפי החוק ניתן לנצלו רק אחת ל-4 שנים. שכן, במקרים רבים מוכרי דירות מבקשים פטור יקר זה מבלי שיש בכך צורך אמיתי. המקרים שאציג יהיו רלוונטיים גם כאשר תחול הרפורמה.

1. חלופה ראשונה - מכירת דירת מגורים, כאשר מדובר במכירה של יתרת תקופת חכירה. כך, למשל, במקרים בהם נמכרת דירת מגורים, כאשר המוכר מוכר את יתרת תקופת החכירה שלו, שקטנה מ-25 שנה - הרי שאין מדובר במכירת "זכות במקרקעין" (כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין), ולכן אין כלל צורך לבקש את הפטור. מכר זה אינו חייב במס רווח הון, שכן הוא ממועט גם מהגדרת "נכס", שמכוחה יש לשלם מס רווח הון בהתאם לפקודת מס הכנסה.

2. חלופה שנייה - חישוב המס מלמד כי אין כלל שבח - כלומר אין רווח בעסקת המכר. לדוגמה: מחיר הרכישה של הנכס הוא מיליון שקל; הוצאות הריבית הריאלית בגין המשכנתא: 100 אלף שקל; הוצאות התיווך והוצאות אחרות: 50 אלף שקל; והדירה נמכרת במחיר של 1.15 מיליון שקל. במצב עניינים זה אין כל רווח במכירה (התמורה בניכוי ההוצאות המוכרות-מחיר הרכישה), לכן חבל יהיה לבזבז את בקשת הפטור.

גם כאשר מדובר בשבח קטן, מומלץ לא להתפתות ולנצל את הפטור, במיוחד כאשר בבעלות המוכר דירה נוספת, שבעת מכירתה עשוי להיות שבח גדול יותר, שבגינו עדיף יהיה לנצל את הפטור.

חשוב לציין כי במקרה שהמוכר לא ביקש פטור, כיוון שהניח שלא נוצר רווח במכירה בשל ההוצאות הכרוכות בה, ואולם בפועל חלק מההוצאות שהגיש לא אושר לניכוי בידי מנהל מיסוי המקרקעין לצורך חישוב השבח, כך שבפועל נוצר רווח - במקרה כזה ייתכן חיוב במס.

בפסק דין אייל עזר (ו"ע 9094/08) נקבע כי כאשר עומדת לנישום הזכות לפטור ממס, אך בעת המכירה הוא לא דרש אותו - הוא יוכל בשלב מאוחר לחזור בו ולבקש את הפטור, כל עוד לא חלף המועד הקבוע בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.

3. חלופה שלישית - חישוב המס מלמד כי קיים שבח מקרקעין, אך קיים גם הפסד הון הניתן לקיזוז כנגדו. כך, למשל, השבח על המכירה הינו 200 אלף שקל; ומאידך, למוכר הפסד הון ממכירת ניירות ערך בסך 200 אלף שקל. החוק מאפשר לקזז את הפסד ההון כנגד שבח במכירת דירת המגורים. כל שנדרש הוא לפעול מול פקיד השומה, כדי לקבל אישור להפסד הון.

4. חלופה רביעית - במקרים בהם מכירת דירת המגורים נעשית על-ידי מוכר, שב-4 השנים האחרונות הכנסותיו היו נמוכות - הוא יוכל לבקש לפרוס את שבח המקרקעין ל-4 השנים שקדמו למכירה. למשל, בהנחה שהשבח הינו 200 אלף שקל, הרי השבח יחולק ל-50 אלף לכל שנה. במקרים בהם עסקינן במוכר מעל גיל 60, שלו הכנסות מביטוח לאומי בלבד - הרי המס שיחול עליו יופחת דרמטית.

בנוסף, לדעתי ניתן לחלק את השבח בין שני בני-הזוג ולבקש פריסה בנפרד ביחס לכל אחד מהם. במקרה זה ניתן ליהנות מכפל פריסה וכפל הנאה ממדרגות המס.

יש לציין כי חלק מאנשי מס שבח נוטים לקבל גישה זאת, אך הדבר אינו נחלת כל משרדי שומת המקרקעין. בכל מקרה, המלצתי להתעקש על יישום רעיון זה, גם אם הדבר ייתקל בשלבים הראשונים בהתנגדות מנהל מיסוי המקרקעין.

הכותב הוא עורך דין שי עינת מומחה לדיני מסים, עובד לשעבר ברשות המסים. המאמר הינו על דעת הכותב בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ פרטני.

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 1000613262

שלום לירן
רציתי לשאול מתי אמור להכנס לתוקף התיקון בחוק לפיו על דירות להשקעה ינתן פטור ממס שבח
אשמח אם תוכל להפנות אותי לאסמכתא בעניין
תודה ינון

שלום ידידי,

הנושא נמצא כעת בשלב הצעת חקיקה / תיקון לחקיקה, טרם נקבע משהו רשמי
לפיכך לא ניתן להפנות לאסמכתא כלשהי.

הדבר החל בועדת הכלכלה של הכנסת ועדיין נמצא בידיהם.

בברכה,

לירן מורנו, עו"ד

050-7816842

תודה