הסכנה שבזכרון דברים !

במצוקה בה מצוי ענף הנדל"ן מעת לעת, גוברת להיטות מוכרים וקוני דירות לסגור עיסקה לא בלחיצת יד והבטחה ג'נטלמנית, אלא במסמך כתוב, שיעיד לכאורה על רצינות הצדדים. לעיתים, אף נדרש הקונה למסור שיק "על חשבון" מחיר הדירה. המוכר מעונין לדעת כי מצא קונה שלא יברח לטובת עיסקה טובה יותר, והקונה רוצה לקבע את מחיר המציאה שהשיג אחרי לחץ רב על המוכר.
אבל, לפני שאתם ממהרים לחתום, חשוב לדעת מספר דברים. ראשית, הדין והפסיקה רואים בזכרון דברים חוזה לכל דבר וענין, וזאת כאשר הוא כולל התייחסות מפורשת לזהות הנכס, זהות הצדדים, מחיר העיסקה, מועדי תשלום, חלוקת חבויות המס וכיוצא באלה פרטים. אף אם חסר פרט כלשהו, בית המשפט רשאי להשלימו במקרה בו תוגש תביעה לאכיפת זכרון דברים, ובלבד שברור כי הצדדים גמרו אומר להתקשר בעיסקה מחייבת.

המועד הקובע לרשויות המס :

רבים מוסיפים בזכרון הדברים סעיף הקובע כי הסכם מפורט יחתם תוך מספר ימים או שבועות, אולם חשוב לדעת כי בדרך כלל אין בכך כדי לשלול מתוקפו העצמאי של זכרון הדברים.
גם רשויות המס רואות במועד עריכת זכרון הדברים כמועד הקובע וקיימת חובת דיווח למס שבח על כל זכרון דברים שנחתם, אף אם לאחריו לא יצאה לפועל עיסקה. במקרה זה יש להודיע על ביטול עיסקה למס שבח, כדי להמנע מחבות במס על עיסקה שלא נערכה.
יש לזכור כי את מס השבח ומס הרכישה בגין עיסקת מקרקעין יש לשלם תוך 50 יום מיום העיסקה, ומאחר ומבחינת רשויות המס יום העיסקה הוא יום זכרון הדברים, הרי שגם אם רק חודש לאחר זכרון הדברים נחתם הסכם מכר, הרי שאת המס יש לשלם בהתיחס למועד חתימת זכרון הדברים המוקדם.
מרבית המשפטנים ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים ביחס לעיסקאות במקרקעין. לרב האנשים זוהי העיסקה הגדולה ביותר שהם עושים בחייהם מבחינת המחיר, ומאחר ומדובר בעיסקה מורכבת, שבה התנאים המסחריים מושפעים באופן ניכר וישיר מנתונים רבים שחלקם משפטיים, כגון: האם הנכס משועבד? האם קיימים חובות מס או אחרים בגינו? האם הקונה זקוק למשכנתא לרכישתו? מה מועד הפינוי והאם הוא מותנה ברכישת דירה אחרת לשימוש המוכר או במכירת הדירה הקיימת של הקונה? כיצד יובטחו כספי הקונה (הערת אזהרה, נאמנות וכו') ? ופרמטרים רבים הדורשים מומחיות, בדיקה וליבון קודם להסכמה אפילו על ענין המחיר, שלכאורה הוא המרכזי ביותר עבור הצדדים.

להקפיד על סעיף מילוט :
לדוגמא: אם קיימת תב"ע המגדילה את הזכויות בגין הדירה הנמכרת וקיימת חבות גבוהה בהיטל השבחה, והמוכר לא בדק זאת ולא היה מודע לכך במועד עריכת זכרון הדברים, יתכן מאוד כי מהמחיר שחשב המוכר שיקבל, ישאר לו ב"נטו" פחות כסף, מאחר והוא ידרש לשלם את היטל ההשבחה האמור.
לעיתים עיסקה מסויימת בנתונים הספציפיים של הצדדים אינה יכולה כלל לצאת לפועל. לדוגמא: אם על הדירה רשומה משכנתא של המוכר שאין ביכולתו להסירה או לגרור אותה, אלא רק בסמוך למועד מסירת החזקה לקונה, ואותו קונה מעונין לממן את חלק הארי של מחיר הדירה במשכנתא שיקח בעצמו וזאת כבר מהתשלומים הראשונים, יכול מאוד להיות שמדובר בעיסקה שהקונה לא יכול לעמוד בה. אם הקונה חתם על זכרון דברים שקובע לוח תשלומים בלתי מותנה באפשרות לקחת משכנתא, הוא יכול למצוא עצמו מפר חוזה מבלי שיש לו סעיף מילוט ראוי, והוא יאלץ לשלם פיצוי בגין הסכמת המוכר לבטל את החוזה/ זכרון הדברים.
יש להיזהר במיוחד במצבים בהם אחד הצדדים, בדרך כלל המוכר או המתווך מטעמו, מציג "במקרה" זכרון דברים מוכן בגין הנכס הנמכר, כאשר יש למלא רק את שמות הקונים והמחיר המוסכם. פעמים רבות יתכן וזהו מסמך שהוכן ע"י עורך דין מטעם המוכר, אשר שומר אך ורק על זכויות המוכר ויכול להפיל בפח קונה תמים שרק חשב שהוא חותם על מסמך שהוא מעין "הצהרת כוונות".
לסיכום, מומלץ מאוד להמנע ככל האפשר מחתימה על זכרון דברים בקשר לעיסקת מכר דירה, ויש לסכם תחילה בעל פה את התנאים המרכזיים ולהפנות את הכנת ההסכם הכתוב לעורכי הדין של הצדדים תוך זמן קצר. מנסיון, אמנם יתכן ועיסקאות מסויימות לא יצאו לפועל לאחר שיבחנו לעומק בשלב שלאחר ההסכמה העקרונית, אך במקרים רבים עדיף לגלות זאת בזמן, מאשר להסתבך בעיסקה שאחד הצדדים אינו מעונין לקיימה כי לא נבדקו כראוי כל ההיבטים שלה.