מגדל שוקי הון: איש אינו יודע מהי המגמה במחירי הדירות

"תמיד ניתן לבצע פעולות לעצירת קטר הנדל"ן, אולם איננו יודעים מה תהיה ההשפעה ומה עוצמתה ואם לא ביצענו פעולות עצירה אגרסיביות מדי. קיים קושי אמיתי במדידת שינוי המחירים, ולעניות דעתי איננו יודעים מהי מגמת מחירי הדירות בחודשים האחרונים".

כך כותב היום (ה') אודי קושל, אנליסט נדל"ן במגדל שוקי הון, בניתוח של צעדי נתניהו לצינון השוק, המתפרסם בבלוג המומחים של מגדל שוקי הון. קושל מדגיש, כי "שוק הנדל"ן הינו עתיר כספים ובעלי השפעה וסביר כי חלק לא מבוטל מהכתבות והידיעות השונות מופצים על ידי בעלי אינטרסים כאלה או אחרים".

קושל מנתח את תוכנית הממשלה בביקורתיות רבה, ומראה מדוע הצעדים העיקריים שבה לא יובילו לשינוי המיוחל - ירידה במחירי הדירות. להלן עיקרי הניתוח של קושל:


מס שבח מופחת:
הרעיון - הפחתת שיעור המס תעודד בעלי קרקעות לממש את הקרקע ובכך להציף לעצמם תזרים גבוה יותר.

בפועל - כל בעל נכס רוצה למקסם את רווחיו. לכן, השיקול העיקרי במימוש קרקע הינו צפיות הבעלים לגבי מגמת מחירים עתידית. אם לדעתו הגיעה שעת המימוש, עליו לבחור בין מימוש במזומן, עסקת קומבינציה או הקמת הפרויקט. כל אחת מהדרכים משליכה על סיכון שונה, תזרים שונה וכמובן מיסוי שונה. לכן, הפחתת שיעור המס אין בה כדאי לעודד מכירה של קרקעות ויותר מזה אין בה כדי לתמרץ משקיעים לבנות בטווח זמן קצר דירות נוספות.

הקלות בהקמת מבני ציבור:

הרעיון – ועדות מקומיות משהות מתן היתר בניה להקמת מבני מגורים חדשים בשל מחסור במבנים ציבוריים, שאמורים לשרת את הדיירים החדשים (בי"ס, בתי כנסת, ועוד). ההקלות יאפשרו לועדות המקומיות להקדים את בנית השטחים הציבוריים והתאם ל"שחרר" לשוק היתר בניה חדשים.

בפועל – הקלה באמצעות תוספת מס תעלה את עלות מרכיב הקרקע, תגביר את סיכון היזם ובהתאם היזם יתמחר את מחירי הדירות החדשות במחיר גבוה יותר. קרי, ההשפעה תהיה דווקא עלייה במחיר הדירות החדשות. בנוסף, גביית המס תהיה איטית בהתאם לקצב שיווק הקרקעות/התחלת בניה ולכן יעבור עוד זמן רב עד שקופות העיריות יתמלאו בסכומים דרושים לשם הבניה הציבורית.

הנחה של 15% לקבלנים "מהירים" שבונים על קרקע מנהל:

הרעיון – המתן תמריץ ליזמים לבנות מהר (תוך 30 חודשים) ע"י כך שיקבלו הנחה רטרואקטיבית של 15% ממחיר הקרקע.

בפועל – בנייה מהירה יותר תעלה יותר כסף (עובדים גם בלילה) וההחלטה תתקבל רק בשנת 2012. שנית עוד רבות ידובר (לרבות בבתי משפט) בנוגע לאופן הספירה של 30 החודשים: האם ממועד הזכייה במרכז? האם ממועד קבלת היתר החפירה? האם ממועד קבלת היתר הבניה? מי דין עיכוב בקבלת טופס 4 שלא באשמת היזם (מי מוכיח מי אשם)? האם לא אישרו לו את כל העובדים הזרים שהוא ביקש? ועוד אי בהירות רבות ומגוונות.

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 1000602023