גרוס

הכרזת המשנה לנגידת בנק ישראל כי מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בגלל עלויות מימון, שילבה כותרת קליטה וצורת חישוב קליטה לא פחות, אולם היא היתה שגויה לחלוטין

אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור, ספג בשבועות האחרונים את העובדה שמחירי הדירות עלו לפי הדיווחים ב-8% בשנה האחרונה. הוא עשה הכל כדי להסיט את הדיון אל המענקים וההגרלות של מחיר למשתכן, שמוזילים את מחירי הדירות ב-200 אלף שקל לפחות. ואז באה המשנה לנגידת בנק ישראל, נדין בודו-טרכטנברג.מה אמרה הנגידה שכל כך הרגיז את יצחקי, העובד לילות כימים כדי להקל את נטל הדיור? אולי השימוש שעשה יצחקי במילים בוטות מקלקל את הדיון במרחב הציבורי, אבל הרוגז שלו ברור. מטרת הנאום של בודו-טרכטנברג מעוררת תהיות. בשיח הסוער השגור במרחב הפוליטי, חובה על הבנק המרכזי ודובריו לשמור על ניטרליות, בכך תלויה עצמאותו החשובה של המוסד הזה. סגנית נגידה, הנשואה לחבר כנסת בכיר מהאופוזיציה, צריכה להיזהר בדבריה כפל כפליים.אגב, אולי מתוך זהירות, בעת כתיבת הדברים האלו הנאום של בודו-טרכטנברג איננו נגיש באתר של בנק ישראל, בעוד המצגת של המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, שהוצגה יממה לאחר מכן, כבר מופיעה שם. חבל שניתן להתרשם רק מהציטוטים שהופיעו בתקשורת.מכל מקום, בודו-טרכטנברג אמרה ש"בשנת 2015, סך העלות של רכישת הדירה עלתה ב-229 אלף שקל". לא עלייה של 7.8%, צפרדע שכבר בלענו, אלא 13.5% - אולם צורת החישוב שלה שגויה לגמרי.אז מה היה לנו? מחיר דירה ממוצעת עלה בשנת 2015 בשיעור 7.8%, שהם 100 אלף שקל. עד כאן הכל ידוע, והנה מסתבר שהיתה גם עליית ריבית משכנתאות בשנת 2015 אשר, לפי אופן החישוב של טרכטנברג, ייקרה את הדירה ב-36 אלף שקל נוספים. לא רק צורת החישוב שגויה, אלא גם אופן החשיבה תמוה. האם לא זו היתה כוונת בנק ישראל בהעלאת דרישות ההון באשראי לדיור?לטענת בודו-טרכטנברג, עליית המח"מ של המשכנתאות - הארכת תקופת ההלוואה - העלתה את עלות הרכישה בסכום של 57 אלף שקל נוספים. גם עליית מחירי הדירות מצריכה כמובן לקחת הלוואה כנגד הסכום הנוסף - והריבית על אותו סכום מסתכמת לאורך חיי ההלוואה בסכום של 36.5 אלף שקל נוספים.אני מודה, איני מבינה את החישוב. סוכמים תשלומי ריבית לאורך חיי ההלוואה או מהוונים אותם? אם שיעור ההיוון שווה לריבית על ההלוואה הערך הנוכחי מתאפס, לא? אבל כנראה שיעורי ההיוון בחישובים של בודו-טרכטנברג נמוכים משיעור הריבית. מה סכום ההלוואה? כל מחיר הדירה? ומה זה בכלל רלוונטי השינוי במח"מ? חייב להיות שינוי בטעמים שמאפס את הערך הנוכחי של הריביות.

תופעה משולבתמעולם לא שמעתי חישוב שסוכם את הפער בריביות כתוצאה מהעדפות מח"מ שמשתנות. כאשר בנקים נאלצים להשתמש במקורות ארוכים יותר כתוצאה ממחסור בפיקדונות ישנה תופעה משולבת ורעה לבנקים של הארכת המח"מ במקביל לגידול הנובע מעלות המקורות. ההבדל הכלכלי האמיתי בערך הנוכחי של המעבר ממקור של פיקדונות למקור של אגרות חוב בבנקים נובע לא מטיול לאורך עקום שערי הריבית, כי אם במעבר מכסף טיפש לכסף חכם.פיקדונות הם מקור טיפש וזול. אג"ח הן כסף חכם ויקר.בעולם האמיתי, שאינו מקורות ושימושים של בנקים, שינוי בטעמי מח"מ לא מצדיק חישוב עלות גלומה במעבר.כואב לוותר על עלות המח"מ. עלייה של 229 אלף שקל תצטמצם לפתע ל-170 אלף שקל בלבד. זה הרבה פחות כואב. ועדיין, אופן החישוב תמוה, גם בנוגע ל-170 האלף הנותרים.את אותם 170 אלף שקל ניתן היה לקזז אם בנק ישראל לא היה מגביל את השימוש בריבית משתנה לשליש מהמשכנתא בלבד. באופן החישוב המוזר של בודו טרכטנברג, הפרש הריבית של 1.5% לאורך 21 שנות משכנתא על שני שליש משווי הדירה, מיתרגם להפרש עלויות ריבית של 269 אלף שקל. לא נקרא לבנק ישראל לבטל את הגבלת האשראי למשכתנאות, כפיצוי על עליית המחירים ועל עליית הריבית במשכנתאות, ולכן עדיף היה לו טרכטנברג לא היתה מטילה את הפצצה המוזרה הזו בכלל.
*** הכותבת היא ד"ר למימון, מנהלת מכון גזית גלוב לנדל"ן, במרכז הבינתחומי

גלובס