x




עידן21

אלפי מפוטרים יהיו הצרה הקטנה שלנו אם מחירי הדיור בישראל יירדו

דרג מאמר זה
שוק הדיור מתחיל להתקרר ויש כבר הערכות שצופות ירידת מחירים בקרוב, אבל זה לא הזמן לפתוח שמפניות • הבועה מתפוצצת? כדאי לזכור ששפל בענף הנדל"ן עלול לגרור אלפי מפוטרים באתרי הבנייה, לבלום פרויקטים נחוצים להתחדשות עירונית ולדרדר את המשק כולו • וגם: מי היו כוכבי השבוע?
יום אחד זה יקרה - ומחירי הדירות יירדו. זה לוקח זמן, כי לא פשוט להפנים שרכבת שדהרה כל כך הרבה שנים (220% מ־2007 ועד סוף 2022) יכולה לשנות כיוון. אבל אין כלכלה בלי גלים עולים ויורדים. וכן, גם דירה היא מוצר כלכלי.
מתי זה יקרה? מרוב מדדים ומספרים, קשה להניח אצבע על מועד מדויק. כך או כך, ה־15 בינואר 2023 - אז דיווחה הלמ"ס על עלייה צנועה בלבד של 0.3% במחירי הדירות וירידה של 2.4% במחירי הדירות החדשות (בנטרול דירות מסובסדות) בנובמבר 2022 - תחשב ללא ספק לאבן דרך דרמטית. בהתחלה אלה יהיו בעיקר ירידות ריאליות - בהשוואה לאינפלציה שהפסיקה להיות אפסית, או באזורים מסוימים - אבל לאחר מכן המגמה תהיה רוחבית ועקבית.




החגיגות מיאנו להגיע
הקונים כבר לא יבואו בהמוניהם, או כי לא ירצו (מחירים יורדים) או כי לא יוכלו (ריבית, האטה), והקלישאות על ביקושים קשיחים בדיור יתבררו כלא רלוונטיות. בתגובה, כדור השלג יהיה צפוי: הקבלנים יתגמשו ויתפשרו כדי להכניס כסף חדש לקופה, שיאפשר להם להחזיר הלוואות יקרות.
במקביל, מוכרי יד־שנייה יישרו קו ויורידו את המחיר המבוקש, מה גם שמראש הם נקבו בסכום מופרך. הראשונים להתפשר יבואו משם - בעיקר ישראלים שכבר קנו דירה חדשה ולא הצליחו להיפטר מדירתם הקודמת (ומועד קבלת המפתח והשלמת התשלום מתקרב), או ישראלים שאיבדו את עבודתם ויתקשו לעמוד בהחזרי המשכנתה (או גם וגם).
אבל אז יתברר שהחגיגות הצפויות - סוף סוף האוויר יוצא מהבועה ומחירי הדיור צונחים - לא יגיעו. אפילו הפוליטיקאים הזחוחים לא יקטפו שום פירות, כשיתברר שהדרך לדירה לא פשוטה יותר לזוגות הצעירים האומללים, שיראו בנקים פחות נדיבים ואופק כלכלי לא אופטימי.
במקום זה, נקבל כותרות על עשרות אלפי עובדים מפוטרים באתרי הבנייה, בגלל הירידה בביקוש. לפי הלמ"ס, יותר מ־213 אלף ישראלים מתפרנסים מנדל"ן ועוד 32 אלף מ"פעילויות בנדל"ן" - מתווכים, שמאים וכו'. פרנסה של עוד עשרות אלפים תלויה בגלגל הנדל"ני - נגרים, חשמלאים, צבעים ואינספור ספקים, ומשם קצרה הדרך למעגלים נוספים.
השינוי בשוק גם יבהיל מאות אלפים, 1 מכל 10 ישראלים, שקנו ומחזיקים דירה נוספת להשקעה, ודאי כאלה שעשו זאת לאחרונה. עוד עשרות אלפי צעירים שקנו דירה ראשונה כדי להשכיר אותה, רבים מהם זוכי הגרלות לדירה בהנחה, יבינו שאולי נגמרה החגיגה, בזמן שהם תקועים עם שכר דירה יקר בגוש דן ומשלמים משכנתה מתייקרת על דירה ריקה בסוף העולם.
מאות אלפים אחרים יקבלו עדכון מהקבלן שלהם שהוא כבר לא יבצע את פרויקט התמ"א או הפינוי־בינוי בבניינם המתפורר. כן, אפילו אם כבר הגיע היתר בנייה ביזע ודמעות. הוא פשוט תמחר בשעתו את הכנסותיו לפי הדירות החדשות שימכור במחירים הישנים, אבל במחירים ובביקושים שיהיו זה כבר לא ישתלם. "העירייה אומרת שמדובר עדיין במכפיל רווחי? אז תקנו ממנה", הוא ימסור בציניות.
אפילו השמחה לאידם של קבלנים שמשכו את המחירים למעלה בשנות הגאות, אלה שהציעו הצעות הזויות במכרזי קרקע מתוך הנחה שמחירי הדירות יעלו עוד ועוד (ועלות המימון תישאר אפסית), לא ממש תשתלם - כשהתברר שגם הפנסיות שלנו מושקעות במניות ובאג"חים של אותם יזמים. אם לא ישירות, אז בגלל שהבנקים וחברות הביטוח היו המנוע העיקרי שתדלק את התיאבון שלהם, וגם הם סובלים מהסנטימנט השלילי.
ולסיום, גם הקופה הציבורית תיפגע כשההכנסות מנדל"ן יצנחו - כ־80 מיליארד שקל בשנה הגיעו לקופה משיווק ומיסוי קרקעות ודירות יקרות.


המומנטום ייצור משבר?
בשולי הדברים, הירידות במחירי הדיור יפליאו הרבה אנשים, שהאמינו כי אין שום סיכוי שזה יקרה אצלנו. אבל זקני השוק יזכירו להם שזה כבר קרה לא ממש מזמן, בין 1998 ל־2007, כשהמחירים ירדו ב־25% ריאלית. רק שאז, דחפו את המומנטום השלילי גם משבר כלכלי עולמי (התפוצצות בועת הדוט־קום) בשילוב משבר ביטחוני (פרוץ האינתיפאדה השנייה). נשאר להתפלל שלא נקבל כזה הפעם.


כוכבי השבוע
מצוין: ההגה הסיני זז לפני 50 שנה, השינוי מגיע עכשיו
השבוע קיבלנו תזכורת נפלאה לזמן הארוך שלוקח לספינה ענקית לשנות כיוון - הרבה אחרי שההגה מוסט בעוצמה. בשנת 2022, לראשונה מאז שנות ה־60, האוכלוסיה בסין התכווצה, וכעת חיים בה פחות 850 אלף אנשים לעומת 2021, ובסה"כ 1.412 מיליארד.
כל זה קורה עשרות שנים אחרי שסין יצאה למאבק נחוש בצמיחת האוכלוסייה. בסוף שנות ה־60 של המאה הקודמת היא פתחה בקמפיין מאסיבי להגבלת הילודה, שהפך רק בשנת 1979, כשסין נגעה במיליארד תושבים, לחוק דרקוני שהגביל כל משפחה לילד אחד בלבד.
והנה, יותר מ־43 שנים לאחר החוק ההוא, לאחר שנוספו מאז לאוכלוסיית סין יותר מ־400 מיליון תושבים, ואחרי שבשנת 2021 השלטונות כבר התירו לכל משפחה להביא 3 ילדים (ובשנת 2015 ניתן היתר להביא 2 ילדים לעולם), הגרפים משנים כיוון.
לתשומת לב הפוליטיקאים שלנו - שמצפים שלכל החלטה יהיו תוצאות כאן ועכשיו.


בלתי מספיק: קרנות הגידור שכחו מה זה לנהל סיכונים
בעולם ההשקעות, המונח "גידור" מתייחס לתכנונים של המשקיעים כיצד לפזר את הסיכונים בהשקעותיהם. בהשאלה מעולם אחר: אם חשוב לי שהקבוצה שלי תזכה במשחק גורלי, אני אגדר את מצב הרוח שלי באמצעות הימור דווקא על הקבוצה היריבה. אם לא ניצחון, לפחות אתנחם בכסף. כך, לתיק מניות שמחכה לעליות בבורסה, אצרף חבילה של מניות שנמכרו בחסר, 'שורטים', שיאזנו את התשואה במקרה שהשוק ינוע לכיוון השני.
נזכרתי בזה נוכח הנתונים שפורסמו על התשואות העגומות שהציגו קרנות הגידור הישראליות בשנה החולפת. שוב הופרכה האגדה שהן מתוחכמות יותר במודלים של גידור ופיזור השקעות, זו שמאפשרת להן לגבות דמי ניהול והצלחה גבוהים פי כמה.
הקרנות היקרות שאמורות היו לגדר את הסיכונים, בעיקר ניצלו את ההילה סביבן כדי להסתכן וליפול עם כל השוק - ורשמו תשואה שלילית ממוצעת של יותר מ־10%.

גלובס
קטגוריות
ללא קטגוריה

הערות

מידע ונתוני מסחר -למשתמשים מחוברים בלבד. הרשמה/התחברות