העלייה במחירי הדירות אולי נבלמה, אבל הבעיה הגדולה של שוק הנדל"ן נמצאת בכלל במקום אחר

החלק הרגיש ביותר במדד מחירי הדירות לשינויי שוק הוא רכיב הדירות החדשות במדד • הירידות בו מוערכות בכ-90 אלף שקל בממוצע • אבל ההקלה לא הגיעה לשאר חלקי השוק
שוק הנדל"ן קופא ומתעקש שלא להגיע למצב של "מינוס", אולם נראה כי המגמה תשתנה בקרוב, ואם המדד הנוכחי מורה על עלייה של 0.1%, אחד המדדים הבאים יתחיל את סדרה שלילית במחירי הדירות.

המדד הנוכחי הוא המסכם של 2022, וזאת עקב האיחורים בדיווחי עסקאות הנדל"ן והשיטה של המדידה באמצעי החודשים ולא בסופם. אם לפני שלושה חודשים הוא הגיע לרמות שנתיות של 20%, הרבעון האחרון של 2022 הוריד את העליות השנתיות ל-14.6%. ואולם החלק החשוב במדד מחירי הדירות הוא רכיב הדירות החדשות, שרגיש יותר לשינויי שוק. ולכן כדאי להתמקד בו.
מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי (כלומר ללא הכללת הדירות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן") לא כלולים במדד עצמאי, אלא מתפרסמים מדי חודש באופן נקודתי, ולא מתעדכנים כנהוג במדדים הרשמיים, ולפיכך יש לנהוג בהם משנה זהירות. מדד לא רשמי שעשינו בגלובס על סמך הנתונים הללו מורה על ירידת מחירים ברמה של 4.7%, מה שמגלם קצב שנתי של ירידות ברמה של כ-20%.
גם בשקלים, הירידה כבדה: תרגום של ירידות המחירים של הדירות החדשות בשוק החופשי מאחוזים לשקלים מעלה שהם ירדו ב-90 אלף שקל בממוצע, וכבר אין מדובר בנתון סטטיסטי-אקדמי שרוכש מן השורה לא יכול להרגיש. הכלכלנית הראשית באוצר, שפרסמה בצהריים את הסקירה החודשית שלה על שוק הדיור, דיווחה על מבצעי מכירות בצפון קריית ביאליק. לפני חודשיים המחיר הממוצע של הדירות שנרכשו שם עמד על 1.57 מיליון שקל, שגבוה ב-16% בלבד מהמחיר הממוצע לדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בקריית ביאליק בשנת 2022. בדיקת גלובס מגלה כי לפני שנה מחיר דירה חדשה בעיר בשוק החופשי הגיע ל-1.8 מיליון שקל, והיה גבוה בכ-40% ממחיר דירה ב"מחיר למשתכן".
מומלץ גם לבחון את מחירי השכירות. בחודש פברואר הם עלו בכחצי אחוז, ומדובר בנתון חריג יחסית, שכן פברואר אינו נחשב לחלק מהעונה בוערת. ואולם ניכר כי בעוד שוק מכירת הדירות יורד - שוק השכירות מתחמם, כפי ששוכרים רבים חשים על בשרם. מדד שירותי הדיור שמגלם את שכר הדירה עלה בכ-7% בשנה האחרונה, ועצם העובדה שהוא עולה בחודשי החורף במידה משמעותית מורה כי גם השוק הזה נמצא לקראת משבר חמור.