מכרה זהב בתוך הבתים: האמריקאים מחליפים בין משכנתאות לטובת מזומן

ערכי הנדל"ן בארה"ב עלו בתלילות אך שכר העבודה עולה בקצב איטי בהרבה ● כדי לסגור חובות אחרים, האמריקאים מחליפים את המשכנתא הקיימת במשכנתא גדולה יותר ומקבלים את ההפרש בין המשכנתאות במזומן

עלייה בריביות המשכנתאות הרגה חלק גדול משוק המימון-מחדש, refinancing, אבל האמריקאים עדיין מחליפים משכנתאות כדי להוציא מזומנים מנכסי המגורים שלהם.

יותר מ-80% מנוטלי המשכנתאות שהחליפו אותן ברבעון השלישי בחרו באופציית cash out, שפירושה הוא החלפת המשכנתא הקיימת במשכנתא גדולה יותר (אם ערך הבית מאפשר זאת), וקבלת ההפרש בין המשכנתאות במזומן. הם משכו מזומנים בסך 14.6 מיליארד דולר מהבתים שלהם, לפי חברת המשכנתאות בגיבוי הממשל פרדי מק. זהו הנתון הגבוה ביותר של משיכת מזומנים כזו מאז 2007.
המגמה הזו מעידה על הקצב הנוכחי של כלכלת ארה"ב, שצומחת זה יותר מתשע שנים, וערכי הנדל"ן למגורים בה עלו בתלילות, אך שכר העבודה עולה בקצב איטי בהרבה. לכן, אמריקאים רבים מגלים שבתיהם הם מקור נגיש לגיוס כסף.
"ערך הבתים הוא מכרה זהב גדול", אמר סם קייטר, הכלכלן הראשי של פרדי מק.

העלייה במשיכות המזומנים מן הבתים ממחישה גם איך העלייה בריביות המשכנתאות משנה את השוק. ריביות גבוהות יותר, שמייקרות את קניית הבית, מאיטות את מכירות הבתים. החלפת משכנתאות בהלוואות בריבית נמוכה יותר הצטמצמה גם היא בגלל עליית הריביות, וזה מה שגורם לעלייה בשיעור החלפת המשכנתאות לצורך משיכת מזומנים. הריבית הממוצעת על משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה, לפי נתוני פרדי מק מיום ד' שעבר, היא 4.81% לעומת 3.99% בסוף 2017.
מממנים שיפוץ או מכסים חובות
מוסדות ההלוואה אומרים שבעלי הבתים שמשתמשים באופציית משיכת המזומנים - לקיחת משכנתא גדולה יותר כדי ליהנות מההפרש אחרי החזרת המשכנתא הישנה - עושים זאת במקרים רבים כדי לממן שיפוצים או לפרוע חובות אחרים.

האפשרות של משיכת המזומנים מהבית מילאה תפקיד גדול במשבר הדיור לפני עשר שנים, כאשר בעלי בתים רבים השתמשו בבתיהם כבמכשירי כספומט ממש לפני שמחירי הבתים קרסו. אבל הסכומים שבעלי בתים מושכים היום נמוכים בהרבה מהרמות שלפני המשבר, וזהו סימן לכך שהמלווים והלווים זהירים יותר הפעם. ב-2006 היו שלושה רבעונים רצופים שבהם משכו בעלי בתים יותר מ-80 מיליארד דולר ברבעון.
אבל כמה משקיפים חוששים שהמוצר הזה של החלפת משכנתאות משווק לבעלי בתים שאינם מבינים אותו, על ידי מוסדות הלוואה שלהוטים לשמור על נפחי ההלוואות בשוק דיור מצטנן (בהיבט של היקפי המכירות).

"יש מוסדות הלוואה שרוצים לעמוד ביעדי הרווחיות שלהם", אמר מייקל ברייט, מנכ"ל חברת המשכנתאות הממשלתית ג'יני מיי. "הדרך היחידה לעשות את זה היא לשכנע לווים להוציא מזומנים מהבתים שלהם".

גם בעל בית שמשתמש בכסף מהחלפת משכנתא כדי לפרוע חובות אחרים בריבית גבוהה יותר ישלם לעתים יותר בטווח הארוך. לווה שמחליף משכנתא בריבית של 4% במשכנתא בריבית של 5% יוכל לפרוע את חובות כרטיסי האשראי שלו, אבל הוא ישלם אלפי דולרים יותר בריבית לאורך חיי המשכנתא.

לווים שמחליפים חוב של כרטיס אשראי בחוב של משכנתא מחליפים למעשה חוב ללא ביטחונות בחוב עם ביטחונות, שבו ההשלכות של אי עמידה בפירעון הן קשות הרבה יותר. מי שמחמיץ החזר משכנתא יכול להגיע לעיקול הנכס שלו. אם מחירי הבתים יורדים, חוב המשכנתא יהיה גבוה מערך הבית, מה שקרה ללווים רבים במשבר הפיננסי.
ברייט אמר שג'יני מיי "נערכת לנקיטת צעדים נוספים" כדי לוודא "שלא מפתים את הלווים לעסקאות מימון-מחדש שאין בהן היגיון".