אנחנו בפייסבוק
הכלכלן הראשי באוצר מדווח על נתונים נמוכים במיוחד בהיקף עסקאות הנדל"ן ברחבי הארץ ברבעון השני של 2018 ● לפי הנתונים, החל מהרבעון הראשון של 2017 רשמו מחירי הדירות בתל-אביב ירידה בשיעור מצטבר של כ-9%
היקף עסקאות הנדל"ן ברחבי הארץ ממשיך לרדת והגיע לרמה הנמוכה ביותר מאז ימי המחאה החברתית. השפל ברכישות המשקיעים הוביל למצב בו ברבעון השני של 2018 נרשם היקף העסקאות הנמוך ביותר מאז תחילת העשור הקודם, כאשר באזור תל-אביב רמת העסקאות צנחה לרמת שפל שלא נרשמה מאז ימי האינתיפאדה והמיתון במשק ברבעון הראשון של 2003 - כך עולה מסקירה שפרסם היום (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר ומתייחסת לרבעון השני של 2018.עוד עולה מסקירת הכלכלן הראשי כי על-פי בחינת שינוי רמת המחירים בעיר תל-אביב, על בסיס מדד קייס-שילר (מדד המתייחס לעסקאות חוזרות באותו הנכס לאורך זמן), נראה כי באזור זה נרשמה גם ירידה לא מבוטלת במחירי הדירות. על-פי הסקירה, בעוד בין השנים 2000 ל-2016 האמירו המחירים בצורה מטאורית ברמה של פי 3.4 על-פי הסקירה, החל מהרבעון הראשון של 2017 מעידים הנתונים כי מחירי הדירות בעיר רשמו ירידה בשיעור מצטבר של כ-9%, וברבעון הנסקר מדובר בירידה של 1.1%.נתוני הסקירה גם מעידים על אפשרות של שינוי מגמה בקרב זכאי מחיר למשתכן, כאשר ניתן לראות עלייה בשיעור מחוסרי הדירה שרוכשים דירות בשוק החופשי ולא בפרויקטים המוזלים במסגרת התוכנית הממשלתית. כך, ברבעון השני של 2018 נרכשו 9,500 דירות "במחירי שוק" על-ידי רוכשי דירה ראשונה, ובהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בעלייה בשיעור של כ-3% בנתון זה, לאחר 4 רבעונים רצופים של ירידות.גידול זה ברכישות מתמקד דווקא בפלח השוק של דירות יד שנייה ולא דירות חדשות, מה שמסביר את המשך היחלשות מכירות הקבלנים למרות העלייה של רכישת דירות בשוק החופשי. כך, סך הדירות החדשות שנמכרו במחירי שוק חופשי ברבעון הנסקר עמד על 4,800 דירות, ירידה בשיעור 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ועל-פי הסקירה - הרמה הנמוכה ביותר מאז תקופת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס של שר האוצר יאיר לפיד, בה מכירות הקבלנים רשמו ירידה ניכרת.
1,700 דירות מוזלות ברבעון
ברבעון השני של 2018 נרכשו 21.5 אלף דירות במחירי שוק (לא כולל מחיר למשתכן), ירידה בשיעור 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בכל הקשור לדירות המוזלות שנמכרו ברבעון השני, מדובר בכ-1,700 דירות בסך-הכול, כאשר המספר הכולל של העסקאות ברבעון עמד על 23.2 אלף דירות בסך-הכול. בהשוואה לרבעון הקודם, הרבעון הראשון של 2018, מדובר בירידה בהיקף העסקאות בשיעור של 12%.
כאמור, באזור תל-אביב נצפתה ירידה חדה בשיעור העסקאות, כאשר ברבעון הנסקר נמכרו באזור זה פחות מכ-1,700 דירות - ירידה בשיעור 15% בהשוואה לרבעון השני של 2017. באוצר מציינים כי "בשלושת הרבעונים האחרונים שיעורי הירידה במספר העסקאות באזור זה גבוהים משמעותית מאשר ברמה הארצית. בכך הגיע מספר העסקאות באזור תל-אביב קרוב לרמת השפל שלו שנרשמה ברבעון הראשון של 2003, אשר עמד בצל האינתיפאדה השנייה והמיתון במשק. כך, בעוד שבאזור המרכז למשל עדיין גבוה מספר העסקאות ברבעון השני השנה ב-50% בהשוואה לרמתו ברבעון הראשון של 2003, באזור תל-אביב עומד פער זה על 10% בלבד. זהו גם האזור היחידי בו רמת העסקאות ברבעון השני של 2018 נמוכה אף מזו שנרשמה בתקופת המחאה החברתית".בכל הנוגע לעסקאות מחיר למשתכן בלבד, שיעור העסקאות לרכישת דירה מוזלת ברבעון השני של 2018 גבוה ב-22% ממספר הדירות המוזלות שנרכשו ברבעון המקביל אשתקד, אולם בהשוואה לרבעון הקודם, מדובר על ירידה חדה של 32%. ההסבר לשינוי המהותי בהיקף העסקאות המוזלות נעוץ, על-פי האוצר, בעיקר בעובדה שברבעון הקודם נרשמו מכירות גבוהות בפרויקט בהרצליה, פרויקט רחב-היקף. נסביר כי היקף הדירות המוזלות שנמכר תלוי בחתימת חוזים בין הזכאים לקבלנים, ועיכוב קבלת היתר לפרויקטים המוזלים דוחה גם את חתימת החוזים. מסיבה זו ניתן לראות את ההבדלים הגדולים בין רבעון לרבעון בהיקף הדירות המוזלות שנמכרות.
כאמור, באזור תל-אביב נצפתה ירידה חדה בשיעור העסקאות, כאשר ברבעון הנסקר נמכרו באזור זה פחות מכ-1,700 דירות - ירידה בשיעור 15% בהשוואה לרבעון השני של 2017. באוצר מציינים כי "בשלושת הרבעונים האחרונים שיעורי הירידה במספר העסקאות באזור זה גבוהים משמעותית מאשר ברמה הארצית. בכך הגיע מספר העסקאות באזור תל-אביב קרוב לרמת השפל שלו שנרשמה ברבעון הראשון של 2003, אשר עמד בצל האינתיפאדה השנייה והמיתון במשק. כך, בעוד שבאזור המרכז למשל עדיין גבוה מספר העסקאות ברבעון השני השנה ב-50% בהשוואה לרמתו ברבעון הראשון של 2003, באזור תל-אביב עומד פער זה על 10% בלבד. זהו גם האזור היחידי בו רמת העסקאות ברבעון השני של 2018 נמוכה אף מזו שנרשמה בתקופת המחאה החברתית".בכל הנוגע לעסקאות מחיר למשתכן בלבד, שיעור העסקאות לרכישת דירה מוזלת ברבעון השני של 2018 גבוה ב-22% ממספר הדירות המוזלות שנרכשו ברבעון המקביל אשתקד, אולם בהשוואה לרבעון הקודם, מדובר על ירידה חדה של 32%. ההסבר לשינוי המהותי בהיקף העסקאות המוזלות נעוץ, על-פי האוצר, בעיקר בעובדה שברבעון הקודם נרשמו מכירות גבוהות בפרויקט בהרצליה, פרויקט רחב-היקף. נסביר כי היקף הדירות המוזלות שנמכר תלוי בחתימת חוזים בין הזכאים לקבלנים, ועיכוב קבלת היתר לפרויקטים המוזלים דוחה גם את חתימת החוזים. מסיבה זו ניתן לראות את ההבדלים הגדולים בין רבעון לרבעון בהיקף הדירות המוזלות שנמכרות.
נתונים הפוכים בין הלמ"ס לכלכלן הראשי בכל הנוגע למחירים בתל-אביב
עוד סבורים באוצר כי העובדה שבאזור תל-אביב נרשמה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות, מחדדת גם את ההבנה כי לא מדובר רק בירידה הנובעת מהמתנה של רוכשים למחיר למשתכן: "העובדה לפיה דווקא אזור תל-אביב, האזור היחידי בו עד לאחרונה לא התקיימו מכרזים במסגרת מחיר למשתכן, הוא זה שמוביל את הירידה במספר העסקאות - יש בה כדי להעמיד בסימן שאלה את הטענות לפיהן הקיפאון בשוק מוסבר ב'ביקושים כבושים' על רקע ההמתנה של הזוגות הצעירים לתוכנית מחיר למשתכן", נכתב בסקירה. "כמו כן, יש בממצאים אלה כדי להעלות סימני שאלה ביחס לעלייה החדה שנרשמה במחירי הדירות באזור תל-אביב ברבעון השני, כפי שעולה מנתוני הלמ"ס."לא מן הנמנע כי ההתכווצות החדה במספר העסקאות באזור זה הביאה לשינוי בתמהיל הדירות הנמכרות, בכלל זה גידול משמעותי בשיעור הדירות שעברו השבחה, באופן שאינו בא לידי ביטוי מלא בבסיס הנתונים המשמש לחישוב המדד ההדוני של הלמ"ס (מדד שמנכה איכות במדידה). כפי שיפורט בהמשך, בהתבסס על מדד קייס-שילר שביצענו למחירי הדירות בצפון תל-אביב ומרכזה (הרחובות התחומים בין ארלוזורוב לירקון), החל מהרבעון הראשון של 2017 נרשמת ירידת מחירים באזור זה, זאת לאחר שמאז תחילת העשור הקודם ועד הרבעון השלישי של 2016 עלו מחירי הדירות באזור זה פי 3.4".נזכיר כי על-פי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס שהתייחס לחודש יוני האחרון, מחירי הדירות באזור תל-אביב (מחוז תל-אביב) דווקא רשמו עלייה בשיעור 2.2% , העלייה הגבוה ביותר מכל המחוזות האחרים. כעת טוענים באוצר כי ייתכן שמיעוט העסקאות שנרשם באזור זה גורם להטיה של המחירים כלפי מעלה, וזאת בשל השבחה של דירות שנמכרו או גורמים אחרים.
מחוסרי דיור רוכשים דירות יד שנייה במחירים הדומים למחיר למשתכן
עוד תופעה מעניינית שעולה מסקירת האוצר מעידה כי ברבעון הנסקר נרשמה עליה ברכישת דירות במחירי שוק על-ידי מחוסרי דיור. נתון זה מעניין, משום שעד כה היקף הרכישות של מחוסרי דיור שהם גם זכאי מחיר למשתכן היה נמוך, וזאת בין היתר בשל ההמתנה לדירות המוזלות. כעת, העלייה במכירת הדירות במחירי שוק מעידה כי לא מעט זכאים חוזרים לשוק החופשי, אולם לא לרכישה של דירות חדשות, אם כי דירות יד שנייה במחירים הדומים למחירים המוזלים של מחיר למשתכן. עובדה זו מעידה כי יש מי שבוחר להתפשר על דירות יד שנייה במקום דירה חדשה כדי להימנע מתקופת ההמתנה הארוכה לדירות המוזלות.במקרה שמגמה זו תתרחב, ניתן יהיה להגיד שהתמשכות התהליכים והעיכוב ביציאה לדרך של הפרויקטים המוזלים מתגלים כנקודת-התורפה המשמעותית של התוכנית הממשלתית שמובילה זכאים להעדיף דירות יד שנייה. "בפילוח גאוגרפי בולט אזור רחובות עם גידול חד של 23% ברכישות הזוגות הצעירים ('במחירי שוק') בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר עיקר הגידול התרכז בפלח השוק של דירות יד שנייה, במחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל", נכתב בסקירה. "רמות מחירים אלה, של דירות יד שנייה שנרכשו על-ידי הזוגות הצעירים באזור רחובות, דומות לרמות המחירים של דירות חדשות הנמכרות במסגרת מחיר למשתכן באזור זה. ניתוח מאפייני הזוגות הצעירים שרכשו דירות יד שנייה באזור רחובות מלמד כי שני-שלישים מהם עונים על הקריטריונים לזכאות למחיר למשתכן (אין בידינו נתונים האם הם אכן הוציאו תעודת זכאות). ככל שחלק מאותם רוכשים הם אכן זכאי מחיר למשתכן, ייתכן כי העדפתם לרכוש דירה יד שנייה (במקום להמתין לזכייה בדירה חדשה במסגרת מחיר למשתכן) מוסברת בין היתר מהעדפתם לישובים מסוימים, בהם קיים מיעוט של מכרזים במסגרת מחיר למשתכן. כך למשל, העיר הדומיננטית ביותר ברכישות הזוגות הצעירים באזור רחובות ברבעון השני של 2018 (ובכלל במחצית הראשונה של 201
היא אשדוד, אשר ריכזה חמישית מרכישות אלה, כאשר לפחות עד עתה כלל לא התפרסמו בה מכרזים במסגרת מחיר למשתכן. ממצא נוסף מעניין ביחס לרכישות הזוגות הצעירים באשדוד הוא שיעור גבוה יחסית של משקי-בית בהם לפחות אחד מבני הזוג מועסק במערכת הבריאות. ייתכן כי פתיחתו של בית החולים אסותא בעיר אשתקד, מסבירה חלק מגידול זה ברכישות".
היא אשדוד, אשר ריכזה חמישית מרכישות אלה, כאשר לפחות עד עתה כלל לא התפרסמו בה מכרזים במסגרת מחיר למשתכן. ממצא נוסף מעניין ביחס לרכישות הזוגות הצעירים באשדוד הוא שיעור גבוה יחסית של משקי-בית בהם לפחות אחד מבני הזוג מועסק במערכת הבריאות. ייתכן כי פתיחתו של בית החולים אסותא בעיר אשתקד, מסבירה חלק מגידול זה ברכישות".
הודעות חשובות
10:13 ; 3230.33 בוקר טוב, לאחר הפקיעה נשלים...
10:13 ; 3230.33
שחקן מעוף היום, 10:13בוקר טוב,
לאחר הפקיעה נשלים הפוזיציה ללא כל שינוי.
התיקון:
קנית CALL 3320 (שבועי 19.10) - עלות נוכחית 32 שח
קנית PUT 3150 (שבועי 19.10) - עלות נוכחית 22 שח
פקיעת CALL 3320...