מחקר חדש מזהיר: "חשש למפולת במחירי הדירות"

מכון שורש למחקר חברתי כלכלי של פרופ' דן בן דוד: החל משנת 2013 הדביק קצב הבנייה ואף עבר את הביקוש הטבעי לדירות - "בתקופה הקרובה ייתקלו המשקיעים בדירות בקושי גובר במציאת שוכרים".





מחקר ראשון מסוגו שפורסם הבוקר (ב') מזהיר מפני מפולת במחירי הדירות וקובע כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרווייה. מחבר המחקר, ד"ר נעם גרובר ממוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי, מייסודו של פרופ' דן בן-דוד, מזהיר כי המשכירים צפויים לחוות קושי הולך וגדל למצוא שוכרים וכי מחירי השכירות והדירות צפויים לרדת "עד כדי חשש למפולת מחירים ולמשבר בענף הבנייה".



על פי ממצאי המחקר, עקב הריבית הנמוכה במשק, רכישות המשקיעים בשוק הדיור נמשכות. פעילות השקעה זו בולטת בעיקר בקרב משקי הבית בעלי ההכנסה הגבוהה וגם בקרב משקי הבית המתגוררים בשכירות. אולם למרות ירידה בשיעור המתגוררים בדירה בבעלותם, ההשקעה בדירות גרמה לעלייה בשיעור הבעלות על דירה של משקי בית בישראל.למרות המשך העלייה המהירה במחירי הדירות, גרובר טוען כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרוויה. זאת לטענתו, מאחר שלאחר שנים שבהן מספר הדירות החדשות שנבנו היה נמוך מהגידול במספר המשפחות, החל משנת 2013 קצב הבנייה כבר הדביק ועבר את הגידול בביקוש הטבעי. בין היתר מבסס גרובר ממצא זה על ירידה בשיעור משקי הבית ה"רב-משפחתיים", כלומר משקי בית הכוללים יותר ממשפחה אחת, לדוגמא זוג נשוי הממשיך להתגורר עם ההורים של אחד הצדדים.
לכן צופה גרובר כי בתקופה הקרובה יתחילו המשקיעים בדירות להתקשות במציאת שוכרים, וכי הדבר יתבטא בירידה בשכר הדירה. תהליך כזה יפגע בכדאיות ההשקעה בדירות, יעצור את עליות המחירים - ואף יתחיל מגמה של ירידת מחירים.

"משמעות הדבר היא ששוק הדיור הולך ונעשה רווי, דבר הצפוי להוביל לירידת מחירים", קובע גרובר. על בסיס הממצאים במחקרו, הוא טוען כי מתגברת והולכת הסכנה למפולת מחירים בשוק הדיור שעלולה להביא עמה גם משבר בענף הבנייה.


המחקר של מוסד שורש מוצא שמשקי בית המתגוררים בשכירות, מחזיקים דירה להשקעה בשיעור ניכר יותר ממשקי בית ברמות הכנסה דומות המתגוררים בדירה בבעלותם. פערים אלו מצביעים הן על נטייה חזקה מצד משקי בית שוכרים "לנעוץ יתד" בשוק הבעלות באמצעות רכישת דירה להשקעה, והן על סיוע משמעותי במימון לו הם זוכים, כנראה מצד משפחתם, המאפשר את הרכישות האלו. סביר גם כי במקרים מסויימים סיוע זה מהווה למעשה השקעה מוסווית של בני משפחה שכבר יש בבעלותם דירה, תוך ניצול של תנאי המימון והמיסוי העדיפים הזמינים לרוכשי דירה ראשונה.
על רקע זה, ד"ר גרובר טוען כי התוכניות הממשלתיות, המיועדות לסייע לרוכשי דירה ראשונה - מע"מ אפס ומחיר מטרה בעבר ומחיר למשתכן כיום - משמשות במקרים רבים למימון רכישת דירה למטרת השקעה.
"תמוהה המוכנות של דרגי השלטון המקצועיים והפוליטיים לוותר על הכנסה של מיליארדי שקלים בשנה לקופת המדינה בכדי לממן פעילות השקעה, כאשר ניתן להשקיע כסף זה בפתרון הבעיות המערכתיות הקשות בתהליך אישור הבנייה, ועל ידי כך להגדיל את היצע הקרקעות המאושרות לבנייה ולהוריד את מחירן", הוא כותב.
לדברי גרובר, "ברור כי הניסיון הממשלתי לצמצם את רכישות המשקיעים על ידי העלאת מס הרכישה מוגבל מאוד ביעילותו עקב חוסר היכולת של גופי הממשלה לזהות רכישות של דירות להשקעה על ידי או באמצעות משקי בית הגרים בשכירות".
מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי הוא מכון עצמאי ובלתי-תלוי לחקר מדיניות, שעורך מחקרים מבוססי עובדות על המשק ועל החברה האזרחית בישראל. מוסד שורש מספק מידע למקבלי ההחלטות המובילים בישראל ולציבור הרחב במדינה ומחוצה לה באמצעות תדרוכים ופרסומים ברורים ונגישים על מקורן, אופיין ומימדיהן של סוגיות שורש מולן ניצבת המדינה. המוסד מציע חלופות מדיניות לשיפור רווחת כל חלקי החברה בישראל וליצירת הזדמנויות שוות יותר לאזרחיה.