ronny1181

בתוך כארבעה חודשים משלימות חברות הנדל"ן מארה"ב גיוסים של 3 מיליארד שקל בתל אביב ■ חתני השמחה - היועצים, החתמים ועורכי הדין - ישלשלו לכיסיהם עמלות מצטברות של עד 70 מיליון שקל ■ מי אמר שהבורסה מתה?

ביום חמישי בשבוע שעבר השלימה חברת הנדל"ן האמריקאית סאות'רן פרופרטיס מקבוצת TCI את השלב המוסדי של הנפקה ראשונית של אג"ח בתל אביב. בשלב זה נרשמו ביקושים של 440 מיליון שקל, והחברה מטקסס, ארה"ב, שמחזיקה בתיק נכסים של דירות להשכרה, החליטה להגדיל את היקף הגיוס מ–150 מיליון שקל ל–228 מיליון שקל בשלב המוסדי.
הריבית השנתית שנקבעה לאג"ח יחסית גבוהה, 7.4%, עם מח"מ של 3.5 שנים. עם השלמת השלב הציבורי, המתוכנן בימים הקרובים, מתכוונת סאות'רן פרופרטיס להשלים גיוס של 276 מיליון שקל. בשלב המוסדי השתתפו, בין השאר, קרנות הנאמנות של אי.בי.אי, מיטב דש ומגדל שוקי הון.


ההנפקה של סאות'רן פרופרטיס, שאותה מובילים פועלים אי.בי.אי חיתום, המנוהלת בידי ארז גולדשמידט, וצמד היועצים אייל ידווב ויובל ברק, הושלמה — לאחר שהחברה נאלצה לשנות את מבנה הנפקה, להקטין את גובה הגיוס המקורי (דבר שהביא להורדת דירוג בידי P&S מעלות מ–A ל–BBB), ולהעלות את גובה הריבית המקסימלית מ–8% ל–8.5%. TCI נמצאת בשליטתה של חברת נאמנות MAY, שהמוטבים שלה הם ילדיו של מייסד החברה, ג'ין פיליפס. מנובמבר 2016 עלתה מניית החברה בארה"ב בכ–100% לשווי של כ–170 מיליון דולר.
כך, השלמת ההנפקה של סאות'רן העניקה המחשה נוספת כי שוק הישראלי נפתח מחדש לחברות נדל"ן צפון אמריקאיות, וכי התפוגג המומנטום השלילי ששרר במשך חודשים ארוכים וסגר את שוק זה. זאת בעקבות נפילתה של חברת הנדל"ן הקנדית אורבנקורפ, שקרסה באפריל 2016 (חודשים ספורים לאחר שגייסה בתל אביב באג"ח ללא ביטחונות 190 מיליון שקל); וכן בשל קשיי נזילות שאליה נקלעה ענקית היזמות אקסטל, שגייסה בתל אביב בשנים אחרונות 1.6 מיליארד שקל.
החברה הצליחה בינתיים לגייס בריביות גבוהות, שיאפשרו לה לפתח את הפרויקטים הגדולים שלה. האג"ח שלה בתל אביב עדיין נסחרות לפי תשואות לפדיון גבוהות של סביב 10%, שלא יאפשרו לה למחזר חוב בריביות סבירות.
מאז שנפתח בסוף נובמבר 2016 גל ההנפקות החדש שלאחר קריסת אורבנקורפ וקשיי נזילות של אקסטל לימיטד, גייסו חברות הנדל"ן האמריקאיות בתל אביב, באמצעות סדרות חדשות והרחבת סדרות קיימות, כ–1.5 מיליארד שקל. בתקופה הקרובה צפויים להתבצע גיוסים חדשים בהיקף של כ–1.5 מיליארד שקל, כלומר מדובר בעסקות בהיקף של כ–3 מיליארד שקל. עד כה 20 חברות נדל"ן מצפון אמריקה גייסו בישראל באג"ח סכום של כ–13 מיליארד שקל.
אם כל הגיוסים החדשים יושלמו בהצלחה, הם צפויים להניב לחתמים וליועצים שמלווים אותם עמלות שמנות ונדיבות של סביב כ–2%–3%, ובסך הכל יותר מ–50 מיליון שקל. אלה שבעיקר הובילו את העסקות שבוצעו בחודשים האחרונים, ושצפויות להתבצע כעת, הם גל עמית ורפי ליפא, הבעלים של חברת ויקטורי קונסלטינג. הם נחשבים לחלוצי הגיוס של אג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות בישראל, עם פועלים אי.בי.אי חיתום וחברת החיתום והייעוץ אינפין שבשליטת יוהנתן כהן, לשעבר מנכ"ל דיסקונט חיתום (לשעבר כלל חיתום). לפי הערכות, חלקה של ויקטורי קונסלטינג בעמלות בגין ייעוץ בגיוסים של נמקו ריאלי, אול־יר, ספנסר ואמ.די.ג'י הסתכם בכ–15 מיליון שקל, וחלקה של פועלים אי.בי.אי הסתכם ב–5–8 מיליון שקל.
ליפא נחקר לפני כשנה בחשד שסייע, עם פעיל שוק ההון מיכאל ססלר, בהעלמת מסים של אחד מלקוחותיו, הפעיל בנדל"ן מניב בגרמניה. עו"ד של השניים שוקי שטיין טען בדיון בבית המשפט כי הם פעלו לכל אורך הדרך בליווי יועצי מס מכובדים, ופעלו לפי הנחיותיהם. ליפא עצמו מסר אז כי הוא משוכנע שהחשדות נגדו יופרכו.
הראשונה שגייסה בגל הנוכחי של סוף נובמבר היתה חברת נמקן ריאלטי, שגייסה באמצעות אג"ח חדשה 451 מיליון שקל ובריבית שנתית קבועה של 5.8%. את הנפקה זו הובילו עמית וליפא, עם פועלים אי.בי.אי חיתום ודיסקונט חיתום. היועצים והחתמים שהיו מעורבים בהנפקה זו נהנו מעמלות מצטברות של 22 מיליון שקל. לאחר מכן, בדצמבר 2016, גייסה קורנסטון גרופ (חברת נדל"ן שבשליטת ג'ורג' לופז ולני וולף, שעוסקת בדיור בר השגה בפלורידה) 274 מיליון שקל בריבית שנתית של 4.9%.
המעורבים בהנפקתה של קורנרסטון נהנו מעמלות בהיקף כולל של 19 מיליון שקל. מיליוני שקלים מסכום זה קיבל יוהנתן כהן, שהוביל את העסקה. עסקות נוספות שבוצעו באחרונה בהיקף מצטבר של כמה מאות מיליוני שקלים, ושאת כולן הובילו עמית, ליפא ופועלים אי.בי.א, היו הרחבות של סדרות והחלפות של סדרות קיימות, תוך כדי הרחבת מח"מים בידי החברות ספנסר, דה לסר, אמ.די.ג'י ואול־יר.
יש גם חברות נוספות שמעוניינות לנצל את מצבו החם של שוק האג"ח הישראלי, כדי לבצע גיוסים נוספים בתקופה הקרובה בהיקף מצטבר של 1.5 מיליארד שקל.
וורטון נערכת להנפיק אג"ח בסך 400–800 מיליון שקל שיקבלו דירוג של AA מינוס. זאת כנגד 18 נכסים, בעיקר במנהטן וברוקלין. הנכסים, בשיעור תפוסה של 99%, נמצאים בשליטתה המלאה. 13 נכסים מוחזקים בשיעורים של 90%–100% ומאוחדים בצורה מלאה בדו"חות; ויתרת הנכסים מוחזקים בשיעורים של 40%-50% ומטופלים בדו"חות לפי שיטת השווי המאזני (אקוויטי).
החברה תנפיק עם הון עצמי של 421 מיליון דולר, ללא זכויות מיעוט. וורטון, שעבורה מדובר בניסיון שני של הנפקה בתל אביב לאחר שהניסיון הקודם לגייס לפני כשנה וחצי עד כ–2 מיליארד שקל כשל, בשל מבנה הנפקה מורכב, תנפיק עם הון עצמי של 421 מיליון דולר, ללא זכויות מיעוט.
אול־יר מתכננת להנפיק סדרת אג"ח חדשה בהיקף של 650 מיליון שקל, ולשעבד כנגד חוב שיגויס את מתחם ויליאם וייל בניו יורק, הכולל מלון, משרדים ומסחר בשכונת וילאמסבורג.
חברת קופרליין, שגייסה באוקטובר 2015 כ-340 מיליון שקל, מתכננת לגייס כעת 120 מיליון שקל.

דהמרקר